관리 고수가 전하는 공동주택 관리 병법

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공동주택 관리자를 위한 길라잡이

나는 평범한 15년 차 관리소장이다. IMF 때 잘 다니던 대기업에서 명퇴한 후 조금 방황하다 찾은 직업이 관리소장이었다. 관리소장이라는 일이 쉬워 보여 뛰어들었지만 막상 몸담고 보니 결코 쉬운 일이 아니었다.
관리소장 10년 차에 고비가 찾아왔다. 이를 극복하고자 도움 될 만한 책을 찾았지만 찾을 수 없었다.
“공동주택 관리자들에게 꼭 필요한 책이 없다는 게 말이 되는가?”
공동주택 관리자들에게 마땅한 안내서가 없다는 사실이 안타까웠다. 그래서 직접 책을 쓰기로 결심했다. 여러 해 동안 자료를 모으고 고민하면서 필요한 내용들을 정리했다. 관리의 고수들은 어떻게 문제를 해결하는지 눈과 귀를 열어 배웠고 인터넷과 책을 뒤져가면서 참고할 만한 것들을 모았다.
이 책에서 제시하는 해법이 모두 옳다고 주장하려는 것이 아니다. 오히려 필자가 제시한 것과 반대의 해법도 충분히 나올 수 있다. 그저 하나의 기준을 제시하며 막막한 가운데서 길을 찾는 데 참고가 되기를 바랄 따름이다.
해법은 현장에 근무하는 관리소장들이 가장 잘 안다. 해법은 현장에 있으며 현장에서 찾아야 한다. 이 책은 안내만 할 뿐이다.
책을 준비하면서 세상의 원리는 다 똑같다는 것을 느꼈다. 공동주택 관리라는 특별한 상황에 세상 원리가 어떻게 적용되는가를 알아가는 과정이 저술의 과정이었다고 생각한다.

《괴물의 섬》이라는 우화를 소개한다.
아주 먼 옛날, 크고 작은 수많은 섬들로 이루어진 나라가 있었다.?
국왕은 각각의 섬들을 다스리기 위해 관리청을 두고 각각의 섬을 관리할 섬주를 파견했다.?파견된 섬주는 섬 원주민 대표들과 협의하여 섬의 관리정책을 결정했고 원주민 대표들의 감독을 받았다.?
섬주의 능력에 따라 근무기간은 천차만별이었다.?섬주가 마음에 들지 않을 때 원주민 대표들이 관리청에 교체 요청을 하면 관리청에서 섬주를 바꾸었기 때문이다.
관리청이 섬주를 교체하고자 할 때는 이미 등록되어 있는 명단에서 선별하거나 전국에 모집공고를 내어 섬주를 뽑았다.?섬주 자격은 국가에서 매년 주최하는 자격시험을 통과한 사람들에게만 주어졌다. ?
KK관리청에서 관리하는 MG섬에는 괴물처럼 먹성이 좋은 원주민 대표 N이 있었다.?
그는 MG섬의 실권자지만 한때는 그도 섬주 지망생이었다. 몇 번 섬주 자격시험에 응시했다가 떨어지고 나서 섬주 자격시험을 포기했다. 대신 시험을 준비하면서 얻은 지식을 원주민 대표를 하면서 섬주를 이용해 먹는 데 활용했다.?
N은 KK관리청 담당자를 가끔씩 불러내어 술대접을 받는 등 각종 이권에 개입해 사욕을 채웠다. 섬주 사무실에 끄나풀을 심어놓고 섬주의 동향을 항시 감시했고, 일주일에 한두 번씩 섬주에게 술대접을 요구했다. 낮에도 술대접을 요구하며 야외 온천탕도 함께 갔다.?N은 “나와 함께 있는 것은 근무하는 것과 같으니 신경 쓰지 마시오.”라며 섬주를 안심시켰다. 섬주가 싫은 내색을 하거나 대접을 소홀히 하면 트집거리를 만들어 섬주를 괴롭혔다.?
더구나 섬주는 N의 도움 없이는 그 상황에서 빠져나올 수도 없었다.?N이 모든 열쇠를 쥐고 있기 때문에 N의 열쇠를 차용하기 위해서는 갖은 비위를 맞춰야 했다.?섬주는 N에게 먹잇감과 같았다.?
결국 섬주는 N에게 시달리며 지쳐갔고, N은 섬주의 대접이 시들해지면 섬주를 갈아치웠다.?그런데 아이러니하게도 관리청은 N의 잦은 교체 요구를 오히려 즐기고 있었다. 표면적으로는 N의 요청 때문에 어쩔 수 없이 교체하는 태도를 취했으나 속으로는 섬주 장사를 했다. N과 관리청은 꿩 먹고 알 먹는 협력구조였다. N에게 신물 단물 다 빨린 섬주들은 이용만 당한 채 버려졌다.?
한편 N은 섬 유지들에게는 비겁할 정도로 고개를 숙였다. 그러니 섬 유지들은 자기들을 떠받드는 N의 일이라면 앞뒤 가리지 않고 무조건 협조했다. 원주민 대표들 앞에서 N은 섬주를 무척 아끼고 도와주는 척하는 이중적 태도를 보였기 때문에 원주민 대표들은 N의 새까만 속을 눈치챌 수 없었다.?
MG섬에서 섬주가 7~8개월마다 제물로 바쳐지다시피 하니 섬주들 사이에서는 N에 대