대한민국 부동산 대전망

부동산시장에 대한 올바른 인식이 필요하다!
이 책은 대한민국 부동산시장을 국내외 데이터를 바탕으로 분석한 전망서다. 우리나라의 부동산가격은 선진국에 비해 지나치게 저렴하다. 믿기지 않겠지만 데이터를 분석했을 때 나오는 객관적인 사실이다. 그렇기 때문에 2017~2018년 공급과잉에 따른 부동산가격이 폭락할 것이라는 우려는 지나치다. 저자는 대한민국 부동산시장에서의 가격하락은 당분간 없을 것이라고 말한다. 이러한 저자의 의견에 대해 일부 사람들은 강하게 반대할 수도 있다. 그렇다면 이 책을 펼쳐보라. 이 책에 저자의 의견을 뒷받침하는 수많은 근거가 담겨 있다. 2011년부터 <한경비즈니스>와 <매경이코노미>에서 베스트 애널리스트 명단에 꾸준히 이름을 올린 저자는 데이터 수치를 이용해 부동산시장을 전망한다. 그리고 그 분석을 바탕으로 많은 사람들이 언론 등에서 접했던 부동산시장에 대한 부정적인 시각들을 조목조목 반박한다. 이 책을 읽고 나면 객관적으로 대한민국의 부동산시장을 바라볼 수 있을 것이다.
아울러 저자는 부동산투자에 대한 올바른 인식이 필요하다고 강조한다. 부동산투자에 관심이 많지만 아직까지도 대다수의 사람들이 부동산을 ‘투자의 대상’이 아닌 ‘투기의 대상’이라며 부정적으로 바라본다. 하지만 저자는 부동산도 엄연한 ‘투자의 대상’이며 이를 위해 합리적인 가치평가(밸류에이션)가 필요하다고 말한다. 즉 부동산, 특히 주택을 경제적 재화로서 수익성 자산으로 인식해야 한다는 것이다. 따라서 저자는 주택시장에 사사로운 감정을 반영시키지 말고 주택가격의 변동도 실물 자산가격 움직임의 하나로 받아들이자고 말한다. 또한 이를 주식투자와 비교하며 독자들에게 좀더 쉽게 설명하고 있다. 이런 합리적인 판단이 가능해질 때 우리는 주택시장에 대해 이해하지 못했던 부분을 해소할 수 있게 될 것이다.

대한민국 부동산은 하락하지 않는다!
이 책은 현재 대한민국 부동산시장에 대해 총 4개의 장과 부록으로 나누어 소개한다. 저자는 특히 현재 많은 사람들이 잘못 알고 있는 부동산가격에 대한 인식, 잘못된 편견이 부동산투자에 끼치는 영향, 그리고 대한민국 부동산시장을 둘러싼 여러 진실과 거짓들, 앞으로의 부동산시장에 대한 전망 등에 대해 객관적으로 설명한다. 1장 ‘대한민국 주택, 정말 비싸지 않다’에서는 한국 가계 계정 재무제표, 가구 순소득 및 ROE 추정치 등 다양한 데이터 분석과 해외 여러 나라와의 부동산가격 비교를 통해 현재 대한민국 주택가격이 비싸지 않음을 보여준다. 2장 ‘부동산시장에 대한 편견이 투자를 망친다’에서는 오랫동안 지속되어온 부동산시장에 대한 잘못된 편견들을 소개한다. 그 중에서도 특히 일본 부동산시장 붕괴사례가 대한민국 부동산시장에도 그대로 반영될 것이라는 인식, 미국·중국 등 해외 매크로 지표가 한국 부동산시장에 직접적인 영향을 줄 것이라는 인식 등을 반박한다.
3장 ‘대한민국 부동산시장을 둘러싼 진실 혹은 거짓 5가지’에서는 부동산시장에 대한 다양한 의견들을 세계 각국의 부동산가격지표, 주요 국가의 주택 밸류에이션, 국내 주택 현황 등 데이터를 통해 설명한다. 4장 ‘다가올 부동산시장은 생각보다 강할 것이다’에서는 재건축·재개발, 리모델링, 임대주택, 정부 정책 등을 바탕으로 향후 대한민국 부동산시장을 전망한다. 마지막으로 부록에 ‘부동산은 투기대상이 아닌 투자자산이다’를 통해 독자들이 부동산과 부동산투자에 대한 잘못된 인식에 대해 다시 한 번 생각해볼 수 있게 했다. 많은 사람들이 최근 부동산시장에 대한 정부의 다양한 규제 정책, 가파른 부동산가격 상승으로 부동산가격이 앞으로 하락할 것이라고 말한다. 이에 저자는 글로벌 부동산 및 국내 주식시장과 비교하면서 대한민국 부동산이 다른 국가에 비해 저평가된 상태임을 보여준다. 따라서 독자들은 이 책을 통해 부동산시장에 대한 잘못된 편견을 바꾸고 좀더 다른 방향에서 부동산시장을 바라보게 될 것이다.

[추천사]
이 책은 전문 애널리스트의 시각에서 국내 부동산 ‘투자’에 대한 인식 변화의 필요성을 제기하고 있다. 또한 부동산투자 트렌드와 관련 정책이 변하는 흐름에 대해 시계열적인 근거를 제시하며 투자자 입장에서 합리적인 가치를 판단할 수 있도록 도와준다. 현재 처해 있는 부동산시장에 대한 막연한 불확실성과, 부동산투자를 바라보는 사회적 편견에 대해 이상우 애널리스트는 독자들의 사고 전환에 필요한 화두를 제공해준다.
권민석_아이에스동서 대표이사

나는 고객이 적은 거래비용으로 안전하게 거래할 수 있게 돕는 일을 하고 있다. 그런데 고객은 집값의 전망, 부동산 전반에 대해서도 유익한 조언을 듣고 싶어한다. 이 경우 나는 가장 신뢰할 만한 전문가들을 찾는다. 그 전문가 중 하나인 이상우 애널리스뵈?이 책을 발간했다. 이상우 애널리스트는 명쾌하면서도 깊이 있고, 정교하면서도 이해하기 쉬우며, 각종 데이터에 숨은 함의를 정확하게 읽어낸다. 부동산 전반에 관해 그만큼 식견을 갖춘 전문가는 드물다. 이 책을 통해 내가 가장 신뢰하는 전문가의 인사이트를 독자들도 쉽게 접할 수 있게 되어 기쁘다.
공승배_트러스트부동산 대표변호사

증권시장 최고 애널리스트가 들려주는 부동산 이야기에 귀를 기울여보자. 부동산에 한 맺힌 사람들이 투자에 성공할 수 있을까? 가슴속의 한을 잠시 내려놓고 ‘가치평가’의 관점에서 부동산을 살펴보자. 공급과잉에 따른 부동산 붕괴의 가능성을 거론하는 사람은 많으나, 과거 정부의 공급정책을 뜯어본 사람은 많지 않다. 이상우 애널리스트의 이야기를 경청해야 하는 이유가 여기에 있다.
홍춘욱_키움증권 이코노미스트

한국의 부동산시장은 다른 국가와 여러 가지가 다르다. 전 세계 유일한 ‘전세’라는 제도, 개인 자산 중 70% 정도를 차지하고 있는 부동산 비중, 주택시장에서 턱없이 낮은 기관투자가의 비중, 10% 초반에 불과한 임대주택 비중, 비슷한 시기에 건축된 대규모 아파트 및 도시 문화 등 우리만의 특수성으로 인해 다른 국가의 부동산과 비교?평가하기는 정말 어렵다. 향후 부동산시장에 대한 비관적 전망이 늘어가는 시점에 이 책이 논란거리를 던져준 것은 분명하다. 나도 필자의 가정과 의견에 동의하지 못하는 부분이 당연히 있지만, 좀더 객관적인 견해를 가지는 데 훨씬 도움이 되는 것은 자명한 사실이다.
원종준_라임자산운용 대