흔들리지 않는 부동산투자의 법칙

부동산 가치투자의 기본을 알려주는 최고의 교본

대한민국 최고의 부동산 애널리스트가 부동산투자 불변의 성공 법칙 23가지를 제시한다. 부동산투자의 잔기술이나 요령이 아닌 원칙과 정석을 알면 주변에 흔들리지 않고, 부동산시장의 많은 소음으로부터 자유로워진다. 이것이 바로 저자가 말하는 부동산 가치투자의 핵심이다. 대한민국에서 오랫동안 부동산은 투자 자산으로 인식되지 못했다. 이제 우리도 부동산을 투자로 생각해야 한다. 부동산도 이제 가치투자의 덕목이 필요하다. 장기적인 관점에서 접근하고 무리하지 않게 투자하는 것이 중요하다. 그러나 아쉽게도 한국 부동산시장에는 투자에 대한 건전한 의식이 정착되지 못했다. 이러한 점에서 이 책은 대한민국 부동산시장에 가치투자의 기본을 알려주는 좋은 교본이 될 것이다.
부동산 가치투자자가 되려면 흔들리지 않는 투자 법칙을 가지고 있어야 한다. 모름지기 투자는 과거나 현재가 아닌 미래를 바라보고 해야 한다. 그러나 아쉽게도 일반 투자자들의 눈에 다가올 미래는 좀처럼 잘 보이지 않는다. 그래서 흔들리지 않는 투자 법칙이 반드시 필요하다고 저자는 말한다. 흔들리지 않는 투자 원칙을 통해서 미래에 대한 통찰력을 비로소 얻을 수 있는 것이다. 이것이 바로 부동산투자에도 법칙이 필요한 이유다. 저자는 오랜 시장 분석을 통해 부동산투자를 위한 중요한 법칙들을 알려주고 있다. 시장불황과 호황을 넘어 통용될 수 있는 부동산투자 법칙으로 많은 사람들이 성공적인 자산운용과 평안한 노후에 한 발자국 더 가까이 다가갈 수 있을 것이다.

[책속으로 이어서]

부동산시장 전망은 결국 주택가격 예측이다. 가격은 교환가치이기 때문에 수요와 공급의 상호작용에 따라 결정된다. 따라서 수요와 공급분석을 통해 교환가치 변화를 예측할 것이다. 시장 전망에서는 주택범위를 아파트로 한정하고자 한다. 단독주택, 빌라 등의 주택은 예측이 힘들 뿐 아니라 거래가 빈번하지 않아 전체 주택시장에 미치는 영향이 미미하기 때문이다. 계속 이야기하지만 예측하기 힘든 미래에 투자해야 하는 아이러니한 상황에서 가장 주목해야 할 것은 변화다. 미래를 예측하기 힘들어도 ‘미래는 왜 변화하는가?’에 집중하면 투자 방향성이 뚜렷해질 수 있기 때문이다. 변화 방향성 차원에서 주목하는 건 불확실성 정도다. 미래 예측의 불확실성 정도를 파악하여 투자자들은 적절한 행동을 할 수 있다. 부동산시장의 변화를 일으키는 요소의 불확실성 정도가 크다면, 투자자들은 레버리지를 축소하고 가격변화에 대비해야 한다. 반
면에 변화요소들의 불확실성 정도가 작다면 적극적으로 리스크를 확대하면서 투자에 나서야 한다. 따라서 부동산시장 전망에서 핵심은 ‘주택가격을 움직이는 요소들의 불확실성 정도를 측정’하는 데 있다.
_ pp.204~205

무엇을 예측한다는 건 어떤 의미가 있을까? 수많은 전문가들이 미래를 예측하지만 얼마나 맞을지 궁금하다. 부동산시장도 마찬가지다. 시장이 좋을 때 전문가들은 집값은 계속 오를 것이라고 예측한다. 집값이 빠지기 시작하면 일시적 현상이라고 이야기한다. 계속 빠지면 오히려 오를 것이라고 이야기하면서 살 때라고 말한다. 더 빠지면 조용하다가 다시 오를 것이라고 이야기한다. 뛰어난 전문가는 사실 자기 의견을 계속 유지하는 사람들이다. 이러한 전문가들의 오류가 있다. 방향을 예측하려고 하지 않고, 시점을 맞추려고 하는 것이다. 2018년 집값 예상이라는 전문가들의 전망 기사를 보면 흥미롭다. 2018년 A전문가 10% 상승, B 전문가 5% 상승, C 전문가 보합 전망. 시장을 전망하는 애널리스트로서 몇 퍼센트 상승할 것이라는 말은 사실 허구에 불과하다. 예측할 수 없고, 예측한다고 해도 가정이 자의적일 가능성이 높기 때문이다. 그러나 방향은 다르다. 충분히 예측 가능하다. 그리고 투자자 입장에서 방향을 예측하는 것이 더욱 중요하다. 주택 수요와 공급을 통해 주택가격 방향을 예측해보자. _ pp.211~212

문재인 정부는 집권 초기부터 발 빠르게 부동산 규제에 나서고 있다. 8·2부동산 대책은 시장의 예상을 뛰어넘는 시기와 정도였다. 부동산 정책의 방향성은 투기수요 억제를 통한 가격조정에 초점을 맞추고 있다. 최근 주택가격의 상승 원인을 다주택자로 대표되는 투기수요로 파악하고, 적극적인 규제를 통해 추가적인 가격상승을 막겠다는 의지다. 투기수요 규제정책은 세금과 금융규제로 대표된다. 문재인 정부의 첫 정책은 양도소득세와 다주택자 대출규제 강화가 대표적이다. 정부는 2017년 10월에도 가계부채대책을 통해 새로운 부동산 대출규제 방안을 발표했다. 부채증가를 둔화시키기 위한 신DTI와 총체적 상환능력비율 도입이다. 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 실효성 논란도 있지만 정책 시기와 강도 측면에서 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다. 반면에 최근 집값 상승의 원인인 투기공급에 대한 직접적인 규제 정책은 없다. 문재인 정부는 의욕적으로 도심재생 뉴딜사업을 추진할 예정이다. _ pp.215~216

헌 집을 산다는 것은 재건축, 재개발과 같은 도시정비사업지에 대한 관심을 가져야 한다는 말이다. 역시 대표자는 강남 재건축 단지다. 부동산 정책이 집중되는 곳, 사람들의 관심이 가장 많은 곳이다. 대치동 한복판에 위치한 은마아파트는 1979년에 준공되었으니 준공된 지 거의 40년이 되어가는 오래된 헌 집이다. 저녁에 주차를 하려면 전쟁을 치러야 하고, 아침에는 또 차를 빼기 위해 다른 차를 낑낑대며 밀어야 한다. 수돗물은 배관 노후화로 녹물이 나온다. 그러나 사람들은 쉽게 떠나지 못하고 오히려 입주하기 위해 비싼 가격을 주고 거래한다. 이해가 되는가? 살기living보다 투자를 했기 때문이다. 지금은 주거환경이 열악하지만 많은 사람들이 향후 폭발적인 가격상승을 기대한다. 어느 지역을 가더라도 사람들이 살고 싶어하는 동네는 정해져있다. 자신 있게 사는 곳을 말하는 동네는 부동산 가격이 제일 높은 곳이다. 집값이 높은 이유는 교통, 학군, 편의시설 등 기반시설들을 일일이 열거하지 않더라도 쉽게 생각하면 모든 사람이 살고 싶어하는 지역이다. 지금은 헌 집이라도 모두가 원하는 곳이 재건축이 되었을 때는 가치상승이 크다. _ pp.223~224

투자에서 전문가의 조언을 얻는 일도 비슷한 과정이고 결과라고 생각한다. 부동산 전문가들도 결국 똑같다. 대중의 관심을 얻기 위해 자극적이고 명확한 결론을 내기 위해 노력한다. 대중이 원하는 의견을 가진 전문가들이 각광받는다. 2013년 부동산시장이 불황일 때 자극적인 제목으로 베스트셀러가 되고 유명해진 부동산 전문가가 있다. 주택가격의 대세하락 초입기에 들어갔다며 더 떨어진다고 주장했다. 그러나 현실은 어떠했는가? 책과 강의를 듣고 집은 절대 사지 말아야지라고 생각한 많은 사람들은 어디에다 항의할 곳도 없었다. 지금은 어떤가? 부동산시장이 호황이니 분위기에 편승해 앞으로 집값이 계속 오른다고 이야기하는 전문가가 많다. 돈이 없어도 집을 살 수 있다고 하고, 강남 집값은 영원히 빠지지 않는다고 이야기한다. 명확하고 신뢰가 간다. 그러나 누구도 투자에 책임져주지 않을 것이다. 투자는 본인의 몫이다. 스스로 해야 성공한다. 그러니 열심히 공부하라. 중요한 건 결과나 주장에 있지 않고 과정에 있다. 다시 한 번 이야기하지만 남들이 권하는 집은 사지 말아야 한다. _ pp.266