수익률을 2배올려주는 부동산 절세비법

2021년 12월 31일까지 서민주택을 취득할 경우 취득세를 100% 면제받는다. 종전에는 주택 공급을 확대하기 위해서 신규 분양분에 대해서만 취득세를 면제했으나, 지금은 기존 주택에 대해서도 혜택을 준다. 요건은 다음과 같다. 첫째, 서민주택을 취득해 2주택이 되면 안 된다. 감면 혜택은 소시민을 대상으로 하기 때문에 여러 채의 주택을 가지고 있는 사람은 해당되지 않는다. 한편 그 주택으로 이사를 가기 위해 기존의 주택을 팔려고 했으나 팔리지 않는 경우에는 부득이하게 1가구 2주택이 될 수 있다. 이때는 주택을 취득한 날(통상 잔금 청산일)로부터 60일 이내에 종전의 주택을 매각(증여는 제외)하면 감면 혜택을 받을 수 있다. 즉 두 달간의 유예 기간을 주는 셈이다. 2주택 보유 여부는 1가구를 기준으로 한다. 이때 1가구에 대한 판단은 주민등록등본에 기초하며, 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록등본에 있지 않더라도 동일한 가구에 속한다고 본다. _p.32

세무서에서는 음성적으로 거래된 돈은 자금의 출처로 인정하지 않는다. 원칙적으로 세무서에 정당하게 신고한 돈만 인정된다. 예를 들어 사업을 해서 번 돈이나 근로소득, 증여받은 돈, 이미 가지고 있는 출처 확인된 재산을 처분한 돈 등이 여기에 포함된다. 또한 재산을 취득하기 위해 은행에서 빌린 돈도 출처로 인정받을 수 있다. 다만 은행이 아니라 부모에게 빌린 돈처럼 일반 개인에게서 조달한 돈은 그 출처로 인정받기가 까다롭다. 개인에게 돈을 빌렸다고 설명한 경우 돈을 빌려준 사람의 자금출처는 정당한 것인지, 원금은 나중에 제대로 상환했는지, 이자를 주기로 한 건지, 이자에 대한 세금은 제대로 냈는지 등 점검해야 할 내용이 너무 많다. 부모한테서의 차입은 특별관리 대상이다. 소득의 원천별로 출처로 인정해주는 금액 범위도 다르다. 개인 사업자의 경우 매출액 전부가 자금의 출처라고 인정되지 않으며, 관련 비용과 세금 등을 공제해서 실질적으로 사용할 수 있는 금액만 인정된다. _pp.46~47

상속세는 상속·유증 및 사인 증여로 취득한 재산을 기준으로 매기는 세금이다. 따라서 미리 증여할 경우 상속할 재산이 줄어들어 과세표준을 줄이는 효과가 발생한다. 부부 간에는 6억 원이라는 배우자공제를 활용할 수 있어서 미리 증여하면 많은 상속세를 줄일 수 있다. 다만 기간에 제한을 두고 있다. 증여 후 10년 이내에 사망한 경우 비록 증여를 했기 때문에 증여인 명의의 재산은 아니지만, 증여인의 상속재산으로 간주해 다른 상속재산과 합산해 상속세를 계산한다. 이러한 합산 규정이 없다면 상속 전에 재산을 미리 조금씩 증여해둠으로써 높은 구간의 상속세율을 회피할 수 있다. 예를 들어 재산을 1억 원 이하로 나누어 증여해두면 최저 세율인 10%만 적용되는 모순이 발생하게 된다. 하지만 합산된다고 해서 꼭 증여의 실익이 없는 것은 아니다. 상속세 산정시 합산되는 재산가액은 사망 시점의 시세가 아니라 당초에 증여할 때의 시세가 적용된다. _p.61

주거용 임대가 목적인 경우 취득세를 100% 감면받을 수 있다. 대신 부가가치세 환급은 포기해야 한다. 업무용으로 사용할 경우 취득세는 분양가액의 4.6%다. 대신 분양가액의 7% 가량인 부가가치세를 환급받을 수 있다. 만약 주거용으로 임대하는데도 업무용으로 환급받은 경우, 향후 주거용으로 사용하는 것이 확인될 때 기환급받은 부가가치세를 추징당하게 된다. 게다가 당초 취득세 신고 시 업무용으로 신고했기 때문에 취득세도 감면받지 못하게 된다. 신규 분양된 주거용 오피스텔을 임대주택으로 인정받고 취득세를 감면받기 위해서는 잔금일부터 60일 이내에 부동산 소재 관할구청 등에 임대사업자 등록을 해야 한다. 통상 감면신청시 임대사업자 등록이 되어 있어야 하므로 소유권 이전등기 전까지 임대사업자 등록을 한다고 생각하면 된다. 임대사업자 등록시 관련법에 의해 4년 또는 8년 이상 임대해야 하고, 임대의무 기간을 지키지 않는 경우에는 취득세 추징 및 별도의 추가 과태료 제재가 뒤따른다는 단점도 있다. _p.77

2018년 급격한 주택가격의 상승에 따라 2019년부터 매년 공정시 장가액비율을 상향 조정한다. 이렇게 결정된 과세표준에 대해 주택의 경우에는 ‘3억 원 이하’ ‘3억 원 초과 6억 원 이하’ ‘6억 원 초과 12억 원 이하’ ‘12억 원 초과 50억 원 이하’ ‘50억 원 초과 94억 원 이하’ ‘94억 원 초과’를 기준으로 과세표준을 6개의 구간으로 나누어 최저 0.5%에서 최고 2.7%의 세율을 적용한다. 토지의 경우에는 종합합산과세 대상인 토지에 대해서는 세율을 최저 1%에서 최고 3%, 별도합산과세 대상인 토지에 대해서는 최저 0.5%에서 최고 0.7%로 적용한다. 이렇게 산출된 세액의 20%가 또 농어촌특별세로 부과되는데, 하나의 세트처럼 한 장의 고지서로 과세된다. 한편 급격한 세부담의 증가를 방지하기 위해 당해 연도의 보유세(재산세와 종합부동산세를 합한 세금)가 전년도 보유세의 150%를 초과하지 못하도록 상한선을 정하고 있다. 단, 2019년부터 조정 대상 지역 내의 2주택자는 200%의 상한선이 적용된다. _p.99

주택임대시 꼭 기억해야 할 것이 있다. 상가나 토지를 임대하는 경우 보증금에 대해서도 부가가치세와 소득세를 내야 하지만, 주택은 원칙적으로 보증금에 대해서 과세하지 않는다는 점이다. 현재 3채 이상의 중형 주택을 보유하고 그 중형 주택의 보증금이 3억 원이 넘는 경우 그 초과분의 60%에 대해서 연간 1.8%(2016년 현재)를 소득으로 보아 과세한다. 중형 주택은 부부 합산해 주택수를 계산하게 되며, 전용 40㎡ 규모를 초과하거나 주택 기준시가가 2억 원을 초과하는 주택을 의미한다. 거의 모든 주택이 대상에 들어오는 셈이다. 예를 들어 2채의 중형 주택과 소형의 기준시가 1억 5천만 원에 해당하는 주택을 보유한 경우 주택의 보유수는 3채이지만 중형 주택은 2채에 불과하므로 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 만약 부부가 각각 2채의 중형 주택을 보유한 경우 개인별 2채이지만 부부 합산 4주택이므로 이때에는 보증금에 대해서 과세된다. 다만 아래의 산식은 개인별로 적용해 계산한다. 즉 개인별 3억 원을 초과하는 보증금에 대해서 과세하는 것이다. _p.118

시골에 계신 부친이 농사만 짓다가 사망한 경우에는 어떻게 해야 할까? 만약 부친이 살아생전에 농지를 양도했다면 8년 이상 재촌·자경했으므로 양도소득세를 감면받아야 마땅할 것이다. 하지만 부친이 사망해 농지를 상속받는 경우 일반적으로 상속인이 도시에서 생활하는 경우가 대부분이고, 상속받은 농지 때문에 8년 동안 시골에 내려가 농사를 짓는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 점을 고려해 부친이 사망한 뒤 3년 이내에 농지를 양도하면, 상속인이 농사를 짓지 않아도 부친이 농사지은 기간을 합산해 8년이 되는지 판단한다. 3년이 경과해 양도하는 경우에도 상속인이 상속 이후 1년 이상 계속해서 재촌·자경했다면 부친의 자경기간을 합산해 8년 요건을 따질 수 있다. 또한 3년내에 택지개발지구로 지정되어 농사를 짓지 못한 경우에도 부친의 자경기간을 합산할 수 있다. _p.134

세대원의 구성은 언제를 기준으로 판단하는 것일까? 양도소득세 산정의 대원칙인 양도일을 기준으로 세대원을 판단한다. 조세기 씨가 주택을 양도하기 전에 처제가 주소를 옮기고 세대 분리를 했다면 조세기 씨는 1주택이 된다. 물론 서류상 주민등록만 옮기고 생계를 계속해 조세기 씨와 함께 하고 있다면 세대 분리를 인정받지 못한다. 인정받기 위해서는 실제로 다른 주소지에서 생계를 달리해야 한다. 다행히도 최근의 판례는 같은 주소지에 동거중인 경우도 실질적으로 생계를 달리한다면, 별도의 세대로 인정해주고 있다. 예를 들어 처제가 직업이 있고, 월급을 받아서 본인 명의의 신용카드를 사용하는 등 독립적으로 생계를 유지하고 있다면 별도 세대로 본다. 다만 이 경우 과세관청에 소명해야 하는 불편함이 따르게 된다. 조세기 씨의 경우 양도일 현재 처제와 동거하고 있기 때문에 처제가 독립적으로 생계를 유지하고 있다면, 그 사실을 소명하는 방법으로 처제가 별도 세대원임을 인정받을 수 있다. _p.146

미분양 주택에 대한 양도소득세 과세특례 혜택을 받기 위해서는 우선 당해 미분양 주택이 서울시 이외에 소재한 국민주택 규모 이하의 주택이어야 한다. 또한 주택 건설촉진법에 따라 사업계획 승인을 얻어 건설하는 주택으로, 관할 구청장 등에게 1995년 10월 31일 당시의 미분양 주택임을 확인받아야 한다. 그런데 현재 시·군·구청에서는 미분양 주택 관리대장을 비치·보관하지 않아서 사실상 미분양 주택에 대한 공적인 확인 서류를 발급받을 수 없는 상황이다. 따라서 그 대안으로 건설 회사에서 분양 당시 미분양 주택에 대한 특례 대상임을 확인받거나, 주택이 준공된 후 분양받았다는 사실을 건축물 관리대장 등을 통해 입증하는 방법으로 특례를 적용받아야 한다. 미분양 주택에 대한 과세특례 대상은 신축된 아파트를 최초로 분양받은 사람이기 때문에 다른 사람이 입주했던 주택을 매수해 취득한 경우는 과세특례 혜택을 받을 수 없다. _pp.210~211

주택 2채를 보유한 사람의 경우, 2채 중 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세가 과세된다. 또한 조정 대상 지역 내에 있는 주택이라고 하면, 양도소득세 중과세까지 적용된다. 하지만 나중에 양도하는 주택은 양도당시 1주택에 해당되어 다른 추가적인 비과세 요건을 갖춘다면 조정 대상 지역에 소재하고 있더라도 1세대 1주택이므로 비과세된다. 따라서 시세차익이 적은 주택, 기왕이면 조정 대상 지역이 아닌 곳에 소재한 주택을 먼저 팔아 적은 양도세를 내고, 양도차익이 큰 주택은 비과세 작전으로 접근하는 것이 유리하다. 시세차익이 가장 큰 주택을 가장 나중에 팔아야 한다는 원칙은 2주택자뿐만 아니라 모든 다주택자에게 동일하게 적용할 수 있다. 보유 기간도 함께 고려해야 한다. 둘다 조정 대상 지역에 소재하고 시세차익이 동일하면서 보유 기간만 다른 경우 어차피 먼저 양도하는 주택은 장기보유특별공제를 적용받지 못하므로 보유 기간이
상대적으로 단기인 부동산을 양도하는 것이 상대적으로 유리하다. _p.237

조합원 입주권의 양도가 위의 요건을 충족해 1세대 1주택으로 취급되는 경우에도 유의할 점이 있다. 주택의 경우도 마찬가지지만, 양도가액 중 9억 원을 초과하는 비율에 해당하는 매매차익에 대해서는 비과세가 적용되지 않는다는 것이다. 특히 입주권의 경우 양도차익을 산정하는 방식이 주택과 다르다. 입주권의 양도차익에 해당하는 부분에는 장기보유특별공제를 적용하지 않고 있다. 예를 들어 5억 원에 종전 아파트를 취득하고, 이 아파트가 재건축되어 권리가액이 7억 원이고, 이 아파트를 12억 원에 양도했다고 해보자. 주택의 상태로 매도시 12억 원과 5억 원의 차이인 7억 원에 대해서 장기보유특별공제를 적용하게 된다. 따라서 10년 보유시 5억 6천만 원이 비용으로 인정된다. 만약 입주권 상태로 매도시에는 계산법이 다르다. 권리가액과 매매가의 차이를 입주권에 대한 양도차익으로 보고 장기보유공제를 적용하지 않기 때문에 7억 원과 5억 원의 차이인 2억 원에 대해서만 장기보유공제가 적용되어 1억 6천만 원만 비용이 인정된다. _pp.266~267

만약에 증여한 주택을 당초에 1억 원에 취득했고, 주택의 보유자가 여러 채의 주택을 보유했다고 가정해보자. 배우자에게 증여 없이 당초 소유하던 사람이 양도할 경우에는 엄청난 양도소득세가 과세 되겠지만, 배우자에게 증여한 후에 양도하면 세금이 부과되지 않을 것이다. 이러한 조세회피를 방지하기 위해 세법에서는 배우자나 부모 자식 간에 증여를 했다가 5년 이내에 양도할 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득 시기를 기준으로 세금을 계산하도록 하고 있다. 따라서 장기간 보유할 부동산 중에서 매매차익이 큰 부동산의 경우에는 배우자 간 공제를 이용해 미리 증여하고, 5년 후에 양도하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 따라서 단독주택, 비사업용 토지 등 오래전에 취득해 매매차익이 많은 부동산의 경우 배우자에게 증여하고, 5년 경과 후 양도할 때 양도가액이 6억 원이 넘지 않으면 이때는 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. _p.298

도시 지역의 주거·상업·공업 지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날에서 3년이 지난 농지는 감면해주지 않는다. ‘도시 지역 중 주거·상업·공업 지역에 편입되었다’라는 의미는 토지를 주거용·상업용·공업용으로 사용하라는 것인데, 계속 농지로 활용하는 경우 토지의 효율적 이용을 저해하는 셈이다. 따라서 3년이라는 유예 기간을 주고 이 기간 내에 용도를 전환하라며 강권하고 있는 것이다. 그런데 도시 지역 중 녹지 지역은 빠져 있다는 점에 유의하자. 녹지 지역에서 농사는 오히려 권장할 사항이라, 비록 도시 지역이지만 편입 시점에 관계없이 감면받을 수 있다. 대규모 개발사업 지역은 농지에서 용도를 바꾸고 싶어도 일정한 도시계획 하에 개발이 이루어지므로 건축 행위 등의 제한을 받는다. 따라서 대규모 개발 사업 지역은 주거 지역 등으로 편입된 지 3년이 지나도 감면해준다. 대규모 개발사업 지역은 사업 지역 내의 토지 소유자가 1천 명 이상인 지역이거나 사업시행 면적이 100만㎡ 이상인 지역(택지개발사업 이나 대지조성사업은 10만㎡)을 의미한다. _p.324

오피스텔은 주거와 업무가 동시에 가능한 부동산이다. 최근의 오피스텔은 업무보다는 주거에 치중해 설계 및 시공된다. 따라서 거의 주거용으로 보고 판단해야 한다. 오피스텔이 아파트와 다른 점은 투자용이 아닌 수익용이라는 점이다. 즉 당초 투자한 원금은 보전 가능하지만, 아파트와 같은 가격 상승을 바라기에는 무리가 있다. 물론 최상의 입지를 갖춘 오피스텔이라면 가격 상승을 기대할 수도 있지만, 투자용보다는 수익용으로 접근하는 것이 마음 편하다. 또한 오피스텔은 아파트보다 저렴하다. 주거용 오피스텔이 아파트와 집단 상가보다 유리한 장점은 다음과 같다. 첫째, 아파트보다 저렴하고 대출 규제가 덜하다는 점이다. 그래서 상대적으로 소액으로 구입하는 것이 가능하다. 둘째, 월세수입을 통해서 향후 손자녀의 자금출처 대비 및 학자금지원이 가능 하다. 셋째, 집단 상가보다 공실의 위험이 덜하다. 또한 별도의 관리 사무소가 있어서 세입자들의 주거 민원으로부터 자유롭다. 넷째, 아파트는 시가로 증여하지만, 오피스텔은 시가가 아닌 기준시가로 증여가 가능하다. _pp.394~395

연부연납은 상속세와 증여세의 경우에만 선택할 수 있는 납부 방법이다. 앞서 설명한 대로 상속 또는 증여가 이루어지면 납세 의무가 생긴다. 하지만 상속·증여세는 재산이 현금화되지 않은 상태에서 과세되는 경우가 많다. 따라서 그런 상태에서 상속세를 내려면 부동산을 급하게 팔거나, 세금을 내기 위해 돈을 빌려야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이런 상황에 처했을 때 세금을 수년간 나누어 낼 수 있는 제도를 연부연납이라 한다. 납부해야 할 세금이 2천만 원이 넘는 경우 연부연납 신청을 할 수 있으며, 신청과 함께 세무서에 담보를 제공하고 세무서장의 허가를 얻으면 연부연납이 가능하다. 담보제공시 근저 당설정비는 공짜다. 연부연납 기간은 연부연납 허가를 받은 날에서 5년 이내로 정할 수 있으며, 가업을 상속받아 상속세를 납부하는 경우에는 2년 거치 후 5년에서 12년까지 연부연납 기간을 정할 수 있다. 한편 연부연납의 기간 선택시 매년 납부하는 세금이 최소 1천만 원을 초과하도록 그 기간을 정해야 한다. _p.416