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대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙

박상언 지음

스마트비즈니스

2015년 07월 03일 출간

종이책 : 2015년 07월 05일 출간

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eBook 상품 정보

파일 정보 ePUB (7.96MB)

ISBN 9791185021287

쪽수 484쪽

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작품소개

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부동산 투자, 지금 시작하라!

재테크는 고집스럽게 절약만 하는 것이 아니라, 알뜰하게 절약한 돈으로 새로운 이익을 창출하는 것이다. 그렇다면 재테크에 성공하려면 무엇부터 시작해야 할까? 『대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙』은 부동산 전문 상담 기업체 ‘유엔알 컨설팅’의 대표 박상언이 부동산 투자의 기본부터 실전까지 부동산 투자에 성공하는 방법을 안내한다. 부동산 잘 파는 방법, 모델하우스 제대로 보는 방법, 신도시 청약으로 돈 버는 방법, 전세 끼고 아파트에 투자하는 방법 등을 꼼꼼히 짚어준다.

01∥이것만은 알고 시작하자 ①
실전 투자, 기본 마인드
02∥이것만은 알고 시작하자 ②
부동산도 직구하라
03∥이것만은 알고 시작하자 ③
직거래 전 챙겨야 할 체크포인트
04∥이것만은 알고 시작하자 ④
부동산 잘 파는 11가지 방법
05∥이것만을 알고 시작하자 ⑤
PER이 낮은 부동산에 투자하라
06∥이것만은 알고 시작하자 ⑥
환금성이 좋은 부동산에 투자하라
07∥이것만은 알고 시작하자 ⑦
업무시설 밀집 지역을 공략하라
08∥이것만은 알고 시작하자 ⑧
지하철 노선, 도로개통 예정지를 노려라
09∥이것만은 알고 시작하자 ⑨
알짜 지역은 장기 투자하라
10∥이것만은 알고 시작하자 ⑩
전문가와 네트워크를 구축하라
11∥사고 예방 ①
부동산 사기 예방하는 8가지 방법
12∥사고 예방 ②
채무승계 부동산을 조심하라
13∥사고 예방 ③
기획부동산에 속지 않는 8가지 방법
14∥사고 예방 ④
분양 사기를 알아내는 노하우
15∥사고 예방 ⑤
건설사 부도, 내가 낸 돈 제대로 보호받나?
16∥사고 예방 ⑥
전·월세 구할 시 주의할 점
17∥사고 예방 ⑦
전세에서 월세로 전환 시 주의할 점
18∥사고 예방 ⑧
미등기 전세 얻을 시 주의할 점
19∥사고 예방 ⑨
보증금 돌려주지 않을 때 대처법
20∥아파트 ①
모델하우스 제대로 보는 7가지 방법
21∥아파트 ②
신도시 청약으로 돈 버는 8가지 방법
22∥아파트 ③
조망권이 좋은 아파트를 노려라
23∥아파트 ④
전세 끼고 아파트에 투자하는 7가지 방법
24∥아파트 ⑤
아파트도 수익형 부동산처럼 투자하라
25∥아파트 ⑥
주상복합 아파트 투자법
26∥아파트 ⑦
지역주택조합 아파트 투자법
27∥아파트 ⑧
장기 전세 아파트 투자법
28∥아파트 ⑨
월세 살면서 내 집 마련, 분양전환 임대 아파트
29∥아파트 ⑩
나 홀로 아파트 투자법
30∥아파트 ⑪
미분양 아파트 투자법
31∥아파트 ⑫
도심권, 초미니 아파트를 공략하라
32∥아파트 ⑬
지방, 구도심보다 신도심에 투자하라
33∥아파트 ⑭
아파트 특별 공급을 노려라
34∥아파트 ⑮
서민들의 내 집 마련, 공공분양?임대 아파트
35∥빌라 ①
빌라 투자법
36∥빌라 ②
다가구주택 투자법
37∥빌라 ③
다중주택 신축 투자법
38∥빌라 ④
임대회사 관리, 원룸 투자법
39∥빌라 ⑤
빌라 하자 발생 시 대처법
40∥경매 ①
경매로 돈 버는 10가지 방법
41∥경매 ②
경매 입찰 시 주의해야 할 11가지
42∥경매 ③
소액으로 도전하는 공동경매 투자법
43∥경매 ④
공동 투자 전 주의해야 할 7가지
44∥경매 ⑤
상가 낙찰받은 후 알아야 할 4가지
45∥공매 ①
공매 투자법
46∥공매 ②
신탁사 공매 투자법
47∥토지 ①
토지 투자의 정석
48∥토지 ②
돈 되는 토지 리모델링 7가지 방법
49∥토지 ③
농지 투자를 위한 농지취득 자격증명
50∥토지 ④
그린벨트 투자의 정석
51∥토지 ⑤
형질변경
52∥토지 ⑥
지목변경
53∥토지 ⑦
용도 지역변경
54∥단독주택 ①
단독주택지 투자법
55∥단독주택 ②
점포겸용 단독주택지 투자법
56∥단독주택 ③
이축권 투자로 집짓기
57∥단독주택 ④
성공적인 전원주택 투자법
58∥상가 ①
돈 되는 상가 고르는 11가지 방법
59∥상가 ②
단지 내 상가 투자법
60∥상가 ③
종류별 상가 투자 전략 및 유의 사항
61∥상가 ④
상가 투자 시 속지 않는 10가지 방법
62∥상가 ⑤
바뀐 상가임차법 숙지하라
63∥임대사업 ①
주택임대사업 절차 및 방법
64∥임대사업 ②
전전대 임대사업
65∥임대사업 ③
임대사업하기 좋은 5가지 조건
66∥임대사업 ④
외국인 대상 임대사업
67∥임대사업 ⑤
일반 주택임대사업의 혜택
68∥임대사업 ⑥
준공공임대주택의 매력
69∥임대사업 ⑦
주택연금, 내 집에 살면서 평생 임대료 받기
70∥임대사업 ⑧
농지연금, 내 땅에서 농사지으면서 평생 임대료 받기
71∥재건축·재개발 ①
재건축 규제완화와 수혜 지역
72∥재건축·재개발 ②
재건축·재개발 투자법
73∥재건축·재개발 ③
뉴타운?재개발 구역 투자 가이드
74∥재건축·재개발 ④
지분제 VS 도급제
75∥재건축·재개발 ⑤
리모델링 대상, 아파트 투자법
76∥분양권 ①
분양권 구입 시 알아야 할 9가지
77∥분양권 ②
분양권 VS 입주권
78∥분양권 ③
분양권 투자도 공공명의로 하라
79∥분양권 ④
철거민 특별 입주권 주의하라
80∥오피스텔 ①
오피스텔 투자법
81∥오피스텔 ②
오피스텔 투자 전 알아야 할 9가지
82∥오피스텔 ③
오피스텔 투자 시 알아야 할, 세금
83∥고수익 투자 ①
부실 채권(NPL) 투자

모델하우스 제대로 보는 7가지 방법

모델하우스를 제대로 보는 법을 모르는 사람들이 의외로 많다. 건설사들은 아파트 내부를 화려하게 치장해 수요자를 유혹한다. 북적이는 인파와 화려한 인테리어만 보고 덜컥 청약했다가는 낭패를 볼 수도 있다. 나무가 아니라 숲을 봐야 한다.
아파트분양에 대한 세부 내용이나 일정은 미리 인터넷이나 신문에 공시되기 때문에 사전 정보를 가능한 한 많이 수집하는 것은 기본이다. 그리고 분양 가격이 주변 아파트 가격 수준과 비교해 가격 경쟁력을 갖췄는지도 충분히 고려해야 한다.
모델하우스에 직접 가지 않아도 사이버 홍보관을 통해 아파트 내부와 입체 평면도를 컴퓨터 그래픽으로 가상 체험할 수 있다. 인터넷이나 3D 모델링을 통해 사전 정보를 얻은 후에 실제 모델하우스와 꼼꼼하게 비교해보자.
물론 주변의 학군, 편의시설, 교통 여건을 파악하는 것은 기본 중에 기본이다. 특히 직접 출퇴근 시간을 이용해 버스나 지하철 등 교통 여건을 확인해보는 것도 중요하다. 아파트 가치를 판단하는 데 가장 중요한 것이 바로 입지이기 때문이다.

1. 아파트 전체 모습과 특성부터 파악하라
입지 조건을 확인한 뒤에는 전체적인 아파트 단지의 모습을 봐야 한다. 이를 위해 모델하우스에 설치된 모형도와 조감도를 자세히 살펴보는 것이 좋다. 모형도를 보면 단지 주변의 학교, 교통 현황, 동(棟) 배치, 동과 동 사이 거리, 출입구 위치, 주택형별 위치, 층수 등을 알 수 있다. 주변 환경과 단지 배치, 도로 위치 같은 전반적인 정보를 얻을 수 있다. 아파트의 향(向), 조망, 통풍 등도 따져 봐야 한다.
개별 유닛에 들어가기 전 입구에 붙어 있는 내부 평면도부터 확인하는 습관도 필요하다. 평면도를 통해 전체적인 실내구조를 숙지하고 내부를 둘러보는 것이 좋다.

2. 모델하우스 유닛은 나중에 봐라
모델하우스에 들어가면 급한 마음에 유닛부터 들어가는 사람이 많다. 먼저 모델하우스에 설치된 단지 배치와 주변 현황도, 유닛 입구에 있는 평면도, 마지막에 유닛 내부를 보는 순서로 동선을 짜는 것이 좋다.
모델하우스 중앙에 위치한 단지 배치도를 먼저 보는 이유는 아파트 입지 여건과 향을 객관적으로 살피는 데 도움이 되기 때문이다. 단지 배치도를 볼 때는 건물 형태, 향, 조망 여부, 동간 거리, 경사도, 각종 출입문 위치 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.
그뿐만 아니라 주차공간과 녹지공간이 풍부한지, 편의시설은 다양한지를 배치도를 통해 확인할 수 있다.
유닛에 들어서면 신발장 등 수납공간이 넉넉한지, 발코니 배수구는 잘 갖춰졌는지, 확장공간의 크기와 비용은 얼마나 되는지 등을 살펴봐야 한다. 욕실과 방은 환기, 창호 유형, 창문 크기, 붙박이장, 전등 스위치 유형 등을 따져본다.
현재 가족 구성에 맞춰 실별로 표시된 실제 치수를 감안해 각 방의 배치를 머릿속에 그려보자. 모델하우스 내 유닛에 들어가는 고급스러운 조명, 식탁, 가구, 대형 벽걸이TV 등 소품들이 대부분 전시물인 경우가 많다. 유닛을 볼 때 가장 조심해야 하고 현혹되기 쉬운 부분이다. 또 대부분 발코니 확장이 합법화되어 확장된 평면으로 모델하우스가 꾸며지는 만큼, 발코니가 확장되지 않았을 경우도 함께 고려해야 한다.

3. 인테리어 100% 믿지 마라
모델하우스에 방문하면 화려하게 꾸며진 인테리어에 매료되어 들뜨기 마련이다. 인테리어 소품이 견본품인지, 기본적인 적용 제품인지, 옵션인지도 확인해보자. 바닥이나 창의 재질도 확인한 뒤 나중에 제품 수준을 비교하는 것도 필요하다.
직접 자를 이용해 가구의 면적과 배치를 비교해보는 것도 방법이다. 발코니 확장 여부와 마감재 종류, 가구와 가전제품 중 옵션(option) 품목은 무엇인지 등을 확인하는 것도 중요하다.
대부분 모델하우스는 실내를 넓게 보이게 하기 위해 거실, 방, 주방을 모두 확장한 상태로 보여준다. 발코니 확장 부분이 분양가에 포함된 것인지, 그렇지 않다면 확장 가격은 얼마인지 체크해야 한다. 붙박이 가구와 가전제품 역시 분양가에 포함됐는지를 따져 봐야 한다.
마감재도 꼼꼼하게 살펴야 한다. 모델하우스에 설치한 마감재가 실제 아파트에 100% 적용된다고 믿으면 안 된다. 계약서에 ‘비슷한 수준의 마감재와 교체될 수 있다’는 조항이 있기 마련이다. 일부 얌체 회사들은 이 조항을 악용해 낮은 등급의 마감재로 바꾸고 시치미를 떼는 경우도 있다. 심지어 2~3년 후 입주 시점이 되어서는 인테리어가 촌스럽게 느껴져 마감재를 모두 바꿔야 하는 낭패를 볼 수도 있다.

4. 착시 효과 조심하라
모델하우스에 들어서면 화려한 조명과 인테리어에 현혹되어 정작 보고 싶은 내용을 놓치기 십상이다. 일부 인테리어 전시 품목은 디스플레이용으로 설치해둔 것이어서 입주 시 제공하지 않는다는 것도 알아둬야 할 상식이다.

세월이 흐르기를 기다리는
투자자라면
한 살이라도 빠르게
‘부동산을 공부하라!’

이것만은 알고 시작하자!
테마로 읽고
실전에서 바로 써먹는
‘부동산 법칙 100!’

‘절약’은 하면서도
‘재테크’를 못하는 사람들이 많다!
시장에서 콩나물을 살 때 500원은 악착같이 깎고, 지금 당장 필요하지 않지만 ‘홈쇼핑 사상 최대 할인’이라는 이유로 10개월 무이자로 카드를 긁는다. 그리고 스스로 알뜰하다고 생각한다.
하지만 평상시에는 경제신문, 재테크 관련 책 한 권을 읽지 않는다. 하물며 집을 살 때, 살고 싶은 지역의 중개업소 대표님들과 인간적인 네트워크를 맺어두면 몇 백만 원은 싸게 살 수 있는 데도 그런 노력은 하지 않는다.
이게 재테크인가? 재테크는 그런 것이 아니다. 고집스럽게 절약만 하는 것이 아니라, 알뜰하게 절약한 돈으로 새로운 이익을 치열하게 창출하는 것이다. 대부분 사람들은 그것조차 모르지만 부자들은 그것을 일찍 깨우친 사람들이다.

제대로 된 ‘종자돈’으로
치열하게 ‘재테크’를 하라!
신용카드 빚이 천만 원 있고 적금에 부은 돈이 천만 원이 있다면, 바로 적금을 깨서 신용카드 빚을 갚아야 한다. 그리고 그때부터 계획을 짜서 빚 없이 악착같이 종자돈을 만들어야 한다. 전세를 월세로 돌려서 얻은 돈은 종자돈이 아니다. 그 돈으로 재테크에 성공했다는 사람을 한 번도 본 적이 없다. 불필요한 소비는 최대한 줄이고, 최대한 절약하고, 내 몸값을 올려서 얻은 돈이 진짜 종자돈이다.
그 종자돈을 가지고 할 수 있는 부동산 재테크를 직접 경험해봐야 한다. 분양 시장에 기웃거려보고 경매에도 직접 참여해보라. 주위에 새로운 건물이 들어서면 저 건물에서는 무슨 장사를 하면 돈을 벌 수 있을지, 내가 직접 장사할 마음으로 고민도 해보라.

‘세월’이 흐르기를 기다리는 투자자라면
‘한 살’이라도 빠르게, 부동산에 투자하라!
이렇게 모든 일차적 관심이 재테크에 쏠리면 그때부터 돈과 친해지게 되고 돈이 모이기 시작한다. 부동산 시장의 큰 흐름을 간파할 수 있는 투자의 세계관을 구축하게 된다는 말이다. 그런 공부가 되고 나서부터는 자신의 투자 원칙을 믿게 되는 것이다.
부동산에 투자하면 최소한 본전은 건진다? 정답은 절대적으로 “no!”이다. 대박 난 투자자보다는 단기적인 목적으로 부동산에 투자해 오히려 고통을 안고 사는 사람들이 더 많다. 그래서 공격적인 투자보다는 세월이 흐르기를 기다리는 투자자라면 부동산을 반드시 공부해야 한다.
내 집 마련의 꿈은 고사하고 매년 오르는 전셋값 맞추기에 전전긍긍하는 가난의 민낯을 자식들에게 물려주고 싶지 않다면, 한 살이라도 빠르게 부동산 투자를 시작해야 한다.

남들이 ‘다 아는 정보’가 아닌,
‘진짜 부동산’ 공부하라!
부동산 공부는 공인중개사 자격증을 따거나 부동산 전문가가 되라는 말이 아니다. 시중에 나와 있는 부동산 관련 서적을 전부 싸들고, 조용한 절에 들어가서 수년간 ‘도 닦듯이 공부’한다고 해서 부동산 전문가가 될 수 있을까?
절대 부동산 전문가가 될 수 없다. 물론 부자는 더더욱 되기 힘들다. 차라리 관련 서적을 보고, 현장을 다니면서, 실물을 분석하며 현지 전문가들과 네트워크를 구축하자. 그 편이 부동산 투자로 성공하는 훨씬 빠른 길이다. 신문이나 뉴스에 오픈된 남들이 다 아는 정보가 아닌, 진짜 부동산에 대한 눈을 뜨기 시작하라는 말이다. 그렇게 쌓은 정보와 인적 네트워크가 바탕이 되어, 부자의 시각과 나만의 원칙으로 부동산 투자를 할 수 있는 것이다!

작가정보

저자(글) 박상언

상세정보

부동산경매/투자전문가

저자 박상언은 부동산 전문 상담 기업체 ‘유엔알 컨설팅’의 대표이다. 금융기관, 개발업체, 중개업, 분양대행업체, 부동산 정보업체 등에서 근무하면서 부동산에 대한 이론과 실무 경험을 쌓았다. MBN, SBSCNBC, YTN, MTN, 서울경제TV 등 경제 방송과 한국경제, 매일경제 등 각종 경제지에 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있는 최고의 부동산 컨설턴트이다.
현재 국민연금, 우정사업본부, 삼성생명, SC제일은행, 지식경제부, 공인중개사협회 등 100여 기업체와 방송국에서 강연 및 방송을 하고 있다. ‘한국 HRD 명강사’에 선정되기도 했다. 경기대 경영학과 교수, 서울디지털대 특임교수로 재직하면서 연세대, 건국대, 단국대 등 여러 대학에서도 특강을 하고 있다.
저서로는 베스트셀러인 《박근혜 정부 5년 부동산 투자의 법칙》《나는 주식보다 연금형 부동산이 좋다》《10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라》《2015 · 2016 부동산 내비게이터》 등 10여 권이 있다.

대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙
대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙 ⑤ 세금 외 숙박업 관련

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