난생처음 부동산 경매

부동산 경매는 절대 어려운 것이 아니다. 누구나 도전할 수 있으며 희망과 함께 수익을 창출할 수 있는 훌륭한 투자 방법이다. 돈이 많아야 부동산 경매를 할 수 있을까? 절대 그렇지 않다. 적은 금액으로 작은 물건부터 얼마든지 시작할 수 있다. 수없이 반복된 패찰 끝에 드디어 낙찰이라는 짜릿한 순간을 내 경험을 통해 이야기하고 싶었다. 물건 검색, 현장조사, 입찰 방법, 낙찰 이후 절차, 명도, 그리고 내 집으로의 입성까지 부동산 경매의 6단계를 나의 생생한 경험과 노하우, 그리고 사진 자료와 함께 설명했다. 경매 입문기와 권리분석에 관한 이야기도 쉽게 풀어 썼다. -8쪽

경매 관련 카페나 교육기관 등에서 쪽지나 메일을 많이 받는 편이다. 거의 90%가 광고성 글이며 SNS나 문자메시지를 통해서도 심심찮게 광고들이 들어온다. 대부분은 신경 쓰지 않고 넘기지만 가끔 이게 무슨 소리야 싶은 내용들도 있다. 다소 황당하지만 경매를 가르치는 교육기관이나 인터넷 카페에 보면 가끔 이런 글이 뜬다.
“저는 한 달에 다섯 채를 낙찰 받았어요.”
“또 낙찰 받았습니다. 요번 달만 세 번째 낙찰이네요.”
이런 글들을 볼 때면 마음이 씁쓸해진다. 왜냐고? 거짓말이라서? 아니다. 참말인지 거짓말인지는 모르겠지만 거짓은 아닐 것으로 추정된다. 왜냐면 인터넷카페라면 동호회 회원들이 뻔히 알 것이고 더구나 교육기관이라면 가르치는 강사의 양심이 허락하지 않기 때문에 이런 공적인 공간에 거짓을 올리기야 했겠는가. 그런데 댓글 들을 보면 참 재미있다. 대부분이 칭찬과 부러움 일색이다. -43쪽

부동산 경매는 언제나 그리고 누구에게나 문이 열려 있다. 엄청난 학습이나 전문지식을 필요로 하는 것도 아니다. 책상에 앉아서 하는 학습보다는 현장을 직접 발로 뛰어 얻는 현장 감각이 더 중요하다. 그리고 브로커나 전문가 집단 등 일부 특수한 사람만 하는 것도 아니다. 소위 ‘깍두기’라 불리는 무서운 사람들이 하는 것은 더더욱 아니다. 이미 오래 전부터 경매 법정은 친근한 동네아저씨, 아기를 업은 젊은 엄마들, 부동산 경매를 공부하는 초보 학생들이 편하게 찾는 곳이 되었다. 누구든 기초지식과 학습을 통해 좋은 물건을 시세보다 싼 가격에 취득할 수 있는 합법적이고 공정한 방법이다. 또한 정년이나 은퇴가 없다. 대한민국에 법원이 존재하는 한 부동산 경매는 꾸준히 이어나갈 수 있는 직업이라 할 수 있겠다. -61쪽

경제는 심리전이라고 했다. 가격상승의 기대심리가 작용하면 빚을 내서라도 부동산을 매입하는 것이 대중의 심리다. 그렇기에 우리는 가격상승의 요인을 철저히 분석하고 찾아내어 그들의 심리를 이용할 수 있어야 한다. 내가 어떤 용도로 물건을 검색했든 경매는 무조건 시세보다 싸게 받는 것이 대원칙이다. 경매의 목적은 수익이지 절대 낙찰이 아니다. 몇 번의 패찰을 거듭 하다 보면 마음이 조급해지고 높은 가격으로 낙찰을 받는 경우가 왕왕 있는데 다시 말하지만 경매는 수익이지 절대 낙찰 받는 것이 목적이 아니다. 입찰보증금 보관증을 받아 경매 법정을 나서는 순간 손해로 이어진다.
1년에 10건의 물건을 낙찰 받아 진퇴양난의 시간을 보내기보단 9번의 패찰 뒤 단 한 건의 낙찰로 야무지게 수익을 올리는 편이 훨씬 훌륭한 투자다. -73쪽

법정에 들어가면 우선 기일입찰표 양식을 받아 입찰표를 작성한다. 이때 입찰 봉투와 보증금 봉투도 함께 받는다. 혹시 작성하다 잘못 기재할 수도 있으니 미리 양식을 2~3장 받아놓는다. 입찰표를 작성하기 위해 투표소처럼 만들어진 공간이 따로 있는 곳도 있지만 매점이나 본인의 차량 안에서 작성해야 하는 경우도 있다. 작성이 완료되면 입찰 봉투를 집행관에게 제출한다. 집행관은 도장을 날인하고 입찰자용 수취증을 준다. 이 입찰자용 수취증은 잘 보관한다. 입찰함에 들어 있는 수많은 입찰 봉투 중 나의 입찰을 증명해주는 유일한 표식이다. 또한 패찰 시 입찰보증금을 찾아가려면 반드시 제출해야 하므로 보관에 유의한다. 간혹 실수로 입찰이 무효가 되는 경우가 있다. -101쪽

말소기준권리란 말 그대로 부동산 경매에서 물건을 낙찰 받았을 때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 하지만 낙찰을 받고 나서 인수되는 권리를 찾게 되면 그야말로 끔찍한 일이다. 우리에게 말소기준권리는 낙찰 받은 경우가 아니라 물건 검색 과정에서 당연히 미리 파악해야 하는 권리다. -167쪽

며칠의 시간이 지나고 점유자와 만날 약속을 조율했다. 나는 퇴근 이후 저녁시간에 만나기를 원했지만 점유자는 한사코 아이들이 학교에 있을 시간인 오전에 만나자고 요구했다. 아이들에게 이런 상황을 말하지 않은 듯했다. 아이들을 배려하는 아버지의 마음이 느껴져 나는 오전 반차를 내자고 마음먹었다.
어색한 만남이 드디어 이루어졌다. 아버지는 과연 어떤 사람일까? 찻잔을 사이에 두고 본격적인 대화가 이어졌다. 첫 만남은 탐색전이다. 상대방의 외모나 성향이 어떤지, 냉정하게 현재 상황이 어느 정도인지를 탐색하는 것이다. 아이들의 아버지도 여느 점유자와 다름없이 역시나 푸념부터 이어졌다. -214쪽