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1% 금리시대, 부동산 경매로 승부하라

신종승 지음
원앤원북스

2015년 07월 16일 출간

종이책 : 2015년 07월 13일 출간

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eBook 상품 정보
파일 정보 epub (12.70MB)
ISBN 9788960607231
쪽수 324쪽
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작품소개

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초저금리 시대, 부동산 경매로 경제적 자유를 꿈꿔라!
『1% 금리시대, 부동산 경매로 승부하라』는 부동산 경매 인터넷 카페의 운영자이자 부동산 경매 전문가인 저자가 부동산 경매를 통해 높은 수익을 올릴 수 있는 비법을 소개한다. 저자가 직접 부동산 경매 투자에 뛰어들어 체득한 투자 노하우와 실전 투자시 유용한 정보들을 담은 이 책에는 자신에게 맞는 투자 물건을 검색하는 방법, 권리분석을 쉽게 하는 방법, 현장에 나가서 확인해야 할 사항, 투자 물건에 따라 실패하지 않는 투자 노하우 등을 알기 쉽게 안내한다. 딱딱하고 지루한 이론 대신 실제 사례를 통해 부동산 경매의 진행 과정을 쉽게 파악할 수 있으며, 경매 초보자들이 꼭 명심해야 할 사항에 대해서도 주의 깊게 설명한다.
프롤로그 현장에 부동산 경매의 답이 있습니다!

PART 01 제로금리 시대의 부동산 경매 투자
마이너스 금리 시대, 경매가 답이다
저금리의 대안, 안정적인 임대수익 만들기
저금리 시대를 이겨내는 경매 투자 비법

PART 02 단숨에 이해하는 부동산 경매 투자 노하우
부동산 경매의 진행과정, 복잡하지 않다
부동산 경매 시작하기, 두려워하지 말자
초보자라면 대법원 경매사이트부터 방문하자
부자가 되는 경매 관련 책 읽는 방법
부동산 경매로 부자가 되기 위한 3가지 조건
부동산 경매는 반드시 멘토와 함께하자
마음이 맞는 투자의 동반자를 찾아야 한다

PART 03 부동산 경매 권리분석, 이렇게 하면 된다
부동산 경매의 시작은 권리분석이다
부동산 경매 권리분석의 핵심 3요소
등기사항전부증명서를 볼 수 있어야 한다
물권과 채권의 차이점을 확실히 알아야 한다
말소기준권리는 왜 권리분석의 기본인가?
말소기준권리를 어떻게 찾아야 하나?
주택임대차보호법과 임차권을 제대로 이해하자
임차인의 대항력은 어떤 경우에 성립되는가?
임차인의 우선변제권은 어떤 경우에 성립되는가?
임차인의 최우선변제권은 어떤 경우에 성립되는가?
권리분석의 처음과 끝인 매각물건명세서

PART 04 물건 선정부터 낙찰까지의 노하우
마음에 쏙 드는 물건을 찾는 실전 노하우
인터넷으로 정보를 수집하는 노하우
투자하기 전 최종 관문인 현장답사 노하우
수익률 분석 및 입찰가 산정, 이렇게 하면 된다
실수 없는 입찰을 위한 최종 확인사항

PART 05 부동산 경매 물건별 투자포인트
경매로 아파트에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 다세대주택에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 다가구주택에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 오피스텔에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 숙박업소에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 상가에 투자할 때의 핵심 포인트

PART 06 명도와 대출을 원활하게 진행하는 노하우
명도의 기술, 기본을 지키면 된다
명도, 첫 만남에서 주도권을 잡는 비법
내용증명을 보낼 때 명심해야 할 점
강제집행을 신청할 때 명심해야 할 점
명도확인서를 활용하면 명도가 쉬워진다
대출을 잘 이용해야 수익률이 높아진다

PART 07 경매 입문자들이 가장 많이 하는 질문
부동산 경매 궁금증을 풀어주는 23문 23답

에필로그 더 많은 사람과 투자 정보를 나누고 싶었습니다

부록
부록 1 경매용어 총정리
부록 2 부동산 투자에 도움이 되는 사이트
부록 3 전국 법원별 입찰시간

『1%금리시대, 부동산 경매로 승부하라』 저자와의 인터뷰

일각에서는 “싸다.”라는 이유만으로 빌라에 투자하라는 사람들이 종종 있습니다. 하지만 부동산은 저렴하다고 해서 무조건 투자했다가는 이때까지 열심히 일해서 모은 돈을 한방에 날릴 수도 있습니다. 부동산 투자는 절대 저렴한 가격만 보고 투자를 해서는 안 됩니다. 부동산 가격이 저렴하다면 그 이유는 무엇인지, 저가에 사서 수익을 낼 수 있는지를 철저히 분석해야 합니다. 저는 저렴한 부동산을 취득할 때 오히려 더 많은 노력을 기울이고 더 많은 정보를 얻으려고 합니다. 또한 많은 사람들이 놓치는 부분이 부수적으로 들어가는 비용입니다. 부동산 매입가격만 생각해서 자금운용에 차질이 생기는 경우가 많은데 이 비용 또한 만만치 않습니다. 대출하게 되면 법무사비, 이자비용, 명도비용 등이 추가로 들어가는데, 싼 맛에 하나 둘 수익성이 없는 빌라를 낙찰받다 보면 세금과 이자비용을 감당하기 힘들어집니다. 부동산 경매의 목적은 투자이지 부동산 수집이 아닙니다. 부동산 투자 관련 상담을 하다보면 부동산 수집으로 인해 고민을 토로하는 사례가 적지 않습니다. 결과적으로 제가 과거 빌라에 투자를 하지 않았던 것은 좋은 선택이었습니다. 현재까지 가격의 큰 변동이 없었으며 연간 임대수익보다 수리비가 더 많이 나갔을 것이기 때문입니다._p.25~26

임대수익형 물건에 투자할 때 상가가 아닌 일반 주거용 부동산은 금액과 부피가 작은 물건에서 높은 수익률이 발생합니다. 대표적인 예로 지방의 소형아파트와 인천 지역의 빌라 등이 있습니다. 전국적으로 원룸을 제외한 투룸 이상의 부동산 평균 임대료는 ‘보증금 300만 원에 월세 20만 원~보증금 500만 원에 월세 30만 원’선입니다. 그렇기 때문에 4천만 원가량의 물건에 투자를 한다고 가정할 때 경락잔금대출(법원경매나 공매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해주는 제도)을 활용해 잔금을 납부한 후 임대를 놓게 되면 최종적으로 들어간 투자금액이500만 원 미만인 경우도 많이 발생합니다. 500만 원 미만의 투자금으로 35%의 수익률과 매달 15만 원 이상의 순수 임대수익이 나온다면 얼마나 행복할까요? 우리가 자고 있는 와중에도 돈이 나를 위해 돈을 만들어 내고 있는 것, 이것이 바로 자유소득입니다. 제가 임대수익형으로 투자한 물건들은 대부분 위에 나열한 기준에 적합한 4천만~6천만 원 사이의 물건이었습니다. 그리고 임대수익이 충분히 나고 있는 와중에 생긴 시세차익은 보너스라고 생각하면 됩니다. 이처럼 투자를 하기 위해서는 막연하게 ‘부동산을 사서 팔면 돈이 남겠지.’라고 생각하기보다는 조금 더 구체적이고 확실한 투자기준점을 만들어놓는 것이 좋습니다. 자신의 눈에 좋아 보이는 물건은 다른 사람 눈에도 좋은 물건입니다. 하지만 마음에 쏙 들지는 않지만 본인이 정해놓은 기준에 맞는 물건이라면 투자를 해보는 것이 좋습니다._p.34~35

부동산 경매를 통해 부자가 되기 위해서는 3가지 조건이 필요합니다. 여기서 3가지 조건이란 시간과 자금, 그리고 정신력입니다. 투자할 물건을 검색하고 현장을 방문해 꼼꼼히 조사를 할 수 있는 현실적인 시간과 경매로 낙찰이 되어 점유자 명도를 할 때 서두르지 않는 마음의 여유가 반드시 필요합니다. 그리고 수익률이 좋은 물건을 찾아냈을 때 투자를 할 수 있는 투자자금이 필요합니다. 물론 투자자금이 많으면 더 많은 물건을 볼 수 있고 투자를 그만큼 많이 할 수 있지만, 준비된 투자자금이 적다고 해서 투자를 못하는 것은 아닙니다. 마지막으로 제일 중요한 것이 바로 초심을 잃지 않고 투자를 할 수 있는 정신력이 가장 중요합니다. 시간과 투자자금은 다양한 방법을 통해 얻을 수 있지만 큰돈이 오고 가는 부동산 투자에서 정신력이 약하다는 것은 그만큼 큰 손실을 볼 수 있다는 것을 뜻하기 때문입니다._p.58~59

저금리 시대에는 부동산 경매에 투자하라!
이 책은 부동산 경매 인터넷 카페의 운영자이자 부동산 경매 전문가인 저자가 직접 부동산 경매 투자에 뛰어들어 체득한 투자 노하우와 실전 투자시 유용한 정보들을 가득 담았다. 아무것도 모르던 경매 초보자에서 전국으로 강연을 다니는 현재에 이르기까지의 경험을 토대로 초보자도쉽게 공감할 수 있도록 설명하며, 일반적으로 궁금해하는 사항들에 대한 해답도 명쾌하게 알려준다. 2015년 들어 기준금리가 1%대로 떨어지면서 본격적인 저금리 시대가 도래한 지금, 더이상 은행금리로는 수익을 바라는 것이 어려워졌다. 이에 따라 시중의 투자자금은 자연스럽게 부동산시장으로 흘러들었으며, 이제는 전문 투자자들뿐만 아니라 대학생부터 직장인까지 부동산 경매로 관심을 돌리고 있다. 이러한 시대적 흐름에 발맞춰 부동산 경매를 통해 높은 수익을 올릴 수 있는 비법을 소개한다.
저자는 26살에 부동산에 투자해 약 2천만 원의 투자금으로 이자를 제외한 월 150만 원가량의 순임대수익을 올린 후 현재에 이르기까지의 투자 경험을 바탕으로 자신에게 맞는 투자 물건을 검색하는 방법, 권리분석을 쉽게 하는 방법, 현장에 나가서 확인해야 할 사항, 투자 물건에 따라 실패하지 않는 투자 노하우 등을 이해하기 쉽게 알려준다. 부동산 경매에 관심은 있지만 권리분석이 어려워 섣불리 시작하지 못하는 사람, 부동산을 살펴보기 위해 현장에 갔지만 무엇을 해야 하는지 고민인 사람, 부동산 경매에 대해 어느 정도는 알고 있지만 투자 직전에 망설이는 사람들을 위한 이 책은 한마디로 ‘부동산 경매의 정석’이라고 해도 과언이 아니다. 딱딱하고 지루한 이론 대신 실제 사례를 통해 부동산 경매의 진행 과정을 쉽게 파악할 수 있으며, 경매 초보자들이 꼭 명심해야 할 사항에 대해서도 주의 깊게 설명한다.

부동산 경매의 투자 노하우를 공개한다!
이 책은 총 7장으로 구성되어 있으며, 1장 ‘제로금리 시대의 부동산 경매 투자’에서는 경매를 해야 하는 이유와 초저금리 시대의 대안으로서 부동산 경매의 가치에 대해 설명하고, 경매를 처음 시작하는 사람들을 위해 어떤 책을 읽어야 하며, 어떤 마음가짐과 준비가 필요한지에 대해 알려준다. 2장 ‘단숨에 이해하는 부동산 경매 투자 노하우’에서는 부동산 경매의 전체적인 진행과정을 파악할 수 있도록 경매의 신청부터 명도까지의 과정을 간략하게 설명하며, 대법원 법원경매정보 사이트를 이용해 물건을 검색하는 방법을 소개한다. 3장 ‘부동산 경매 권리분석, 이렇게 하면 된다’에서는 권리분석의 핵심 3요소인 등기사항전부증명서와 말소기준권리, 매각물건명세서에 대해 알기 쉽게 설명하고, 권리분석의 기초인 등기사항전부증명서의 구성과 보는 방법, 등기부를 정리하고 말소기준권리를 찾아내는 방법, 그것을 매각물건명세서를 통해 확인하는 방법과 더불어 임차인을 보호하는 법까지 담아냈다.
4장 ‘물건 선정부터 낙찰까지의 노하우’에서는 3장에서 배운 이론을 바탕으로 자신에게 맞는 투자 물건을 검색하는 방법과 현장에 가지 않고 임장을 하는 방법, 현장에서 정보를 손쉽게 얻는 법과 수익률 분석 및 입찰시 주의사항까지 실전에서 꼭 필요한 특급 노하우를 알려준다. 5장 ‘부동산 경매 물건별 투자포인트’에서는 다양한 부동산의 종류와 각 부동산마다 투자를 할 때의 유의사항, 중점적으로 조사를 해야 하는 부분, 입찰시 고려해야 할 점들에 대해 설명했다. 6장 ‘명도와 대출을 원활하게 진행하는 노하우’에서는 낙찰을 받은 후 필요한 자금의 대출과 집을 비우는 명도의 과정에 대해 자세히 설명했다. 마지막 7장 ‘경매 입문자들이 가장 많이 하는 질문’에서는 저자가 직접 강의를 하거나 상담을 하면서 초보자들이 공통적으로 궁금해하는 질문들을 모아 그에 대해 자세히 설명함으로써 궁금증을 해소할 수 있도록 구성했다. 이 책을 통해 많은 부동산 경매 초보자들이 경제적 자유를 꿈꿀 수 있기를 바란다.

책속으로 추가

부자가 되기 위해서는 멘토가 필요합니다. 이 사례처럼 부자가 되지 못하는 사람들 곁에는 멘토가 없고, 전문가들의 조언을 귀담아듣지 않는다는 공통점이 있습니다. 부동산 투자를 하는 데 있어서 전문가의 조언은 큰 힘이 되고 쉬운 길을 안내해주는 길잡이 역할을 합니다. 제가 경매를 처음 시작했을 때 멘토는커녕 자문을 구할 곳도 없었습니다. 물건분석을 할 때도, 현장답사를 갔을 때도, 명도를 할 때도 조언을 구할 곳이 없어서 많은 고생을 해야 했습니다. 하지만 이제 와서 돌이켜보니 많은 실수와 시행착오를 겪었던 경험들 덕분에 수많은 노하우가 생겼습니다. 물론 저와 똑같이 어렵고 외로운 길을 걸을 필요는 없습니다. 어렵거나 잘 모르는 것이 있을 때 언제든지 물어볼 수 있는 멘토를 만들기 바랍니다.

작가정보

저자(글) 신종승

저자 신종승은 중학생 시절부터 경제에 관심을 가지고 관련 서적들을 한두 권씩 읽으며 경제에 눈을 뜨기 시작했고, 부모님을 도와 장사를 경험해보면서 돈의 흐름을 알게 되었다. 24세에 부동산 재테크에 입문해 지금까지도 투자를 해오며 그간 얻은 노하우를 모아 블로그, 홈페이지, 강의를 통해 많은 사람들에게 실패하지 않는 부동산 재테크 정보를 제공하고 있다. 네이버 카페 ‘신과장의 재테크로 부자되기’의 운영자로서 ‘신과장’이란 필명으로 카페를 통해 경매에 입문하는 초보자들과 기존 투자자 간의 소통을 위해 노력하고 있다. 또한 취업난이 심각한 요즘 학생들을 위한 무료특강과 상담도 비정기적으로 진행하고 있다. 롯데백화점(서울·대구·부산점 등)에서 부동산 경매 전문가로서 강의를 진행했으며, 토마토TV 《알토매거진》을 통해 부동산 경매의 기본기를 전달했다. 그 외에 투자를 위해 전국을 돌아다니며 ‘세금특강’ ‘투자지도 만들기 특강’ ‘실전 투자 노하우 및 법무비 특강’을 진행했다.

카페: cafe.naver.com/shinjiha2

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