앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라

나를 강남에 살게 해줄 최고의 기회, 재건축!
재건축 투자의 다양한 사례를 깊이 있게 분석해 성공적인 투자로 이끌어줄 최고의 재건축 투자 전문서다. 20여 년간 재건축사업을 경험한 저자가 재건축에 대해 알기 쉽게 설명한 이 책은 성공 사례와 실패 사례를 통해 재건축 투자를 간접적으로 경험할 수 있게 해준다. 재건축사업은 기본계획 수립부터 조합 설립, 사업시행 인가에 이르기까지 절차가 복잡하고 까다롭다. 재건축 투자에 실패하는 경우는 어떤 경우인지, 어떻게 하면 투자에 성공할 수 있는지, 투자 이후에 자산 가치를 상승시키려면 어떻게 관리해야 하는지와 같이 재건축사업을 쉽게 이해하기 위해서는 실제 사례를 보면서 준비하면 된다. 그런 면에서 이 책은 재건축사업에 대한 기초 지식부터 실전 투자 방법까지 자세히 다루고 있어 예비 투자자들에게 안성맞춤이다.
1%대의 저금리시대에 부를 창출하는 방법 중 하나는 바로 재건축 아파트에 투자하는 것이다. 강남은 각광받는 재건축 투자 지역으로, 강남 재건축은 개포에서 반포, 대치동을 거쳐 압구정으로 흐른다. 이러한 재건축시장의 흐름을 알고 미래의 방향을 예측할 수 있다면 재건축 투자의 길이 보일 것이다. 책 속의 사례 분석을 통해 재건축의 흐름을 이해할 수 있을 뿐만 아니라 재건축사업의 성공과 실패 요인도 알 수 있다. 재건축 투자의 성패를 좌우하는 것은 바로 조합원들의 화합과 신속한 사업 추진이다. 또한 언론에 보도된 정보만 가지고 섣불리 투자해서는 안 된다. 현장의 실질적인 정보를 수집하고 그 내용들을 바탕으로 사업타당성을 판단해야 한다. 이 책에서는 재건축 투자자들이 꼭 알아야 할 필수 정보와 실전에 적용 가능한 현실적인 전략들도 제시한다. 기초 지식부터 투자 전략까지 재건축에 대한 모든 것을 알고 싶다면 이 책을 펼쳐보자.

고수들만 아는 재건축 투자 비법을 공개한다!
이 책에 소개된 사례들을 보면 부동산 전문가가 아니더라도 꾸준히 정보를 수집하고 장기적인 관점에서 철저히 준비하면, 누구나 재건축 투자에 성공할 수 있다는 사실을 깨닫게 될 것이다. 이 책은 총 7개의 파트로 구성되어 있다. Part 1 ‘성공한 재건축 투자자들’에서는 재건축 투자에 성공한 실제 사례를 들어 각 사례마다 성공 요인을 분석하며 구체적인 성공 전략을 소개한다. Part 2 ‘실패를 통해 배우는 재건축 투자’에서는 재건축 투자에 실패한 사례를 보여주고 실패 원인을 분석해 확실히 배울 수 있는 점이 무엇인지 살펴본다. 안정적인 투자수익률을 확보하고 수익을 극대화하기 위해 알아두어야 할 사항은 무수히 많다. 입지조건에 충실하고, 랜드마크에 투자해야 하며, 사업 추진 속도와 조합의 신뢰도도 중요하다. 그뿐만 아니라 일조권 분쟁, 시공사와 조합원의 갈등과 같이 놓치기 쉬운 것도 많다. 1~2장에서는 중요하면서도 놓치기 쉬운 내용을 One Point Lesson에 담아 재건축 투자시 알아두면 유용한 정보를 정리했다.
Part 3 ‘재건축사업의 기초 지식부터 익히자’에서는 조합원과 세입자, 대지지분, 용적률, 부담금과 사업방식, 무상지분율, 분양가, 감정평가와 권리가액, 이주 등 재건축에 대한 기초 개념을 상세하게 설명한다. Part 4 ‘사업절차를 파악하자’에서는 강남 재건축 지역의 사례를 분석해 입지조건을 살펴보고, 단계별로 재건축 현장의 이슈가 무엇인지 알아본다. Part 5 ‘본격적인 재건축 투자를 시작해보자’에서는 재건축시장의 흐름과 실질적인 투자를 위한 투자 대상 구역의 선별조건이 무엇인지 알아본다. Part 6 ‘재건축 투자, 사업타당성을 검토해보자’에서는 현장의 실질적인 정보를 수집하는 방법과 사업타당성 분석을 위한 단계별 과정을 알아보고, 손익을 분석하는 방법을 설명한다. Part 7 ‘투자 이후 어떻게 관리할까?’에서는 재건축 투자 이후에 자산가치를 더욱 상승시킬 수 있는 사업성 극대화 방안에 대해 알아본다. 다른 어떤 책에서도 볼 수 없는 풍부한 사례를 담은 이 책을 읽고 재건축 투자에 자신 있게 도전해보자.

책속으로 추가
시공사를 선정한 이후 신속하게 관리처분계획안을 접수해서 237억 원의 개발부담금을 면제받은 탄방 1구역은 어느 재건축사업장보다 모범적으로 신속하게 사업을 추진했다. 그 결과 추진위원회 설립 전에는 3.3m2당 200만 원대에 거래되던 주택이 2년이 채 안 되어 관리처분계획을 신청하고 나니 2배가 넘는 500만 원까지 급격히 상승했던 것이다. 재건축사업에서는 신속한 사업 추진이 조합원들의 가치를 극대화한다는 것을 보여주는 대표적인 사례다. 이와는 반대로 사업 추진 과정에서 무리하게 조합원들의 이익만을 추구하다 보면 오히려 손해를 입을 수 있다. 시공사 선정과정에서 조합원들이 찬성한 시공사의 사업참여조건에 대해 시공사과 공사도급 계약을 체결한 이후라도, 조합은 조합원들의 이익을 위해서 시공사에 변경요청을 할 수 있다. 그러나 그것이 협상의 대상이 아닌 일방적인 주장이 되고, 한쪽만 유리한 조건이라면 그 협상은 이루어지지 않을 것이다. 결국 조합의 무리한 요구에 따라 협상은 결렬되었고, 기존 시공사와 계약을 해지하고 새로운 시공사를 선정했지만, 조합의 무리한 사업조건 변경요구로 인해 사업 추진이 어렵기는 마찬가지였다. _ p.146

분쟁을 사전에 방지하기 위해서는 입찰과정과 사업제안서 내용에 대한 법률적 해석을 통해 공사도급 계약서를 작성해야 한다. 시공사 선정과정에서 시공사의 홍보직원들이 구두상으로 설명한 사항은 법적인 효력이 없다는 것을 명심해야 한다. 그리고 조합이 공사도급 계약서 작성에 대한 법률적 전문성이 부족할 수 있기 때문에 계약 체결 이전에 반드시 변호사의 검토를 거쳐야 하며, 추가비용이 들더라도 여러 명의 변호사를 통해 공사도급 계약서를 검토하는 것이 확실하다. 시공사가 공사도급 계약서를 기준으로 사업 방식에 대해 조합과 대립한 원인은 유럽발 금융위기, 글로벌 경기 침체, 국내 부동산경기의 급격한 하락으로 인한 대형 평형의 선호도 추락, 조합원 선분양으로 인한 일반분양 세대의 열악한 주거환경, 조합원 분양 세대의 대량 시장 유입 등으로 인한 미분양 때문에 4천억 원의 공사대금 손실이 예상되기 때문이다. 이러한 내용이 공사도급 계약서에 자세하게 명시되어 있었다면, 최 실장이 겪은 것처럼 안타까운 사태는 벌어지지 않았을 것이다. _ p.177-178

S은행에서 PB 업무를 담당하고 있는 최윤식 대리는 재개발과 재건축사업을 헷갈리는 경우가 종종 있다. 고액 자산가들의 PB 업무 담당자로서 전문가답게 설명할 수 있으면서도 고객들이 쉽게 이해할 수 있는 재개발과 재건축의 차이점은 무엇인가? 재개발과 재건축의 가장 큰 차이는 기존의 건물이 아파트인가 또는 주택인가이다. 아파트를 새로운 아파트로 건축하는 것을 재건축이라고 하며, 일반 주택을 새로운 아파트로 개발하는 것을 재개발이라고 한다. 조금 더 구체적으로 이야기하면 재건축에서 말하는 건축은 아파트를 철거하고 새 아파트를 짓는 것을 의미한다. 이는 기존의 시설들 외에 추가 시설을 개발하지 않는다는 의미로 해석된다. 재개발에서 말하는 개발은 새 아파트를 짓는 것만을 말하는 것이 아니라, 주거환경이 낙후된 지역에 기존의 도로, 상하수도, 공원 등 각종 기반시설을 정비하는 것까지 포함한다. 그래서 재개발은 공공사업의 성격을 띠고 있으며 공영하기 위해 강제수용을 허용하지만, 재건축은 민간주택사업의 성격으로 매도청구권이 인정되고 조합의 자율성이 강조된 사업이다. _ p.193-194

‘공급면적’이란 분양면적이라고도 하며, 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 말한다. 공급면적은 전용면적에 계단 복도, 엘리베이터, 1층 현관 등 ‘주거공용면적’을 더한 면적이다. 우리가 흔히 말하는 아파트 단가, 즉 3.3m2당 가격의 기준이 되는 면적을 말한다. ‘계약면적’이란 공급면적에 관리사무소나 지하주차장 등 자신과 밀접하지 않은 공용면적을 포함한 면적을 말한다. 계약면적은 계약할 때 기준으로 사용하는 면적인데, 같은 103m2(31평)라고 해도 계약면적 103m2(31평)면 아무래도 작을 수밖에 없다. 계약면적까지는 모두 분양가에 포함된다. 마지막으로 ‘대지지분’이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 세대수로 나눠 등기부에 표시하는 면적을 말한