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경매부자들

  • 분야 : 경제경영 > 재테크/금융
  • 저자 : 고준석  지음
  • 출판사 :흐름출판
  • 2012년 05월 23일 출간 (종이책 기준)
  • 244쪽(PDF기준)
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책소개


그들은 어떻게 경매로 부자가 되었을까?

『경매부자들』은 2006년 삼성경제연구소가 선정한 부동산 재테크 명강사 고준석 박사가 부동산 경매 15년의 노하우를 공개한 책이다. 경매 투자자가 반드시 알아야 할 핵심사항을 제시하고, 수익형 부동산에 관심이 있거나 투자하려는 모든 이들의 궁금증을 풀어줄 다양한 사례와 냉철한 투자비법을 알려준다. 철저하게 매수인의 입장에서 이야기하고 있는 이 책은 기준권리, 가짜 세입자를 구별하는 법, 마찰 없이 명도하는 방법 등 매수인이 실전경매에서 적용할 수 있는 유용한 방법과 정보들을 간결하면서도 알차게 정리했다.
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목차

저자의 말 ㅣ 나도 진짜 경매 부자가 될 수 있을까?

Part 1 그들이 경매 부자가 될 수 밖에 없는 이유
경매 부자들은 가격이 올라갈 때 YES를 외친다
경매 부자들은 권리분석보다 '이것'을 먼저 따진다
경매 부자들은 초심을 잃지 않는다
경매 부자들은 경제성의 원칙을 따진다
경매 부자들은 현장에서 답을 구한다
경매 부자들은 겉만 보고 판단하지 않는다
경매 부자들은 배수진을 치고 경매에 임한다
경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다
경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다
경매 부자들은 길 없는 땅에 길을 만든다

Part 2 알고 보면 어렵지 않은 권리분석
기준권리는 무조건 소멸한다
약이 되는 세입자 vs 독이 되는 세입자
세입자는 적이 아니다
가짜 세입자를 찾아라
떼쟁이 유치권
목소리만 큰 법정지상권
겨울에만 보이는 분묘기지권
허수아비 근저당권
매수인 잡는 가처분

Part 3 경매 부자들만 아는 경매대출 비법
자금계획은 처음부터 세워라
돈이 부족하면 방 개수 많은 주택은 피하라
대금납부와 소유권이전등기를 같이 하라
유치권이 있어도 경매대출을 받을 수 있다
플러스알파를 준비하라
감정가의 100% 대출이 가능한 이유
선순위 지상권도 다시 보자
부자들만 아는 경매대출 비법

Part 4 경매 부자들의 인생 역전 스토리
경매에서 최고의 적은 '두려움'이다
Money 보다 The Dream Ⅰ
Money 보다 The Dream Ⅱ
아파트가 전부는 아니다
신혼부부의 알뜰살뜰 도전기
여자는 배짱, 남자는 절개
경매에도 역발상이 필요하다
13전기 14기의 도전
해적처럼 도전하라
나서라 그리고 즐겨라
계획은 치밀하게, 실행은 철저하게

Part 5 고준석 박사와 함께하는 경매 Q&A
입찰가격은 어떻게 결정하나요?
경매로 아파트를 매수해도 배우자와 공동명의로 할 수 있나요?
권리분석에도 공식이 있나요?
근저당건과 기등기의 날짜가 같은 경우 우선순위는 어떻게 되나요?
세입자가 집을 비워주지 않으면 어떻게 해야 하나요?
세입자가 무단으로 전입ㆍ전출을 한 경우에도 대항력이 있나요?
소유자가 잠적했을 때 문을 열고 들어가도 되나요?
체납된 아파트 관리비도 매수인이 부담해야 하나요?
매수인에게 인테리어 비용을 유치권으로 주장할 수 있나요?
경매로 취득한 농지도 농지취득자격증명이 필요한가요?
경매로 매수한 땅의 농작물 소유권은 어떻게 되나요?
상가건물 세입자가 대항력을 주장하면 어떻게 해야 하나요?

특별부록 ㅣ 어렵지 않다! 알기 쉬운 실전경매 가이드
이책을 먼저 읽고 나서
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출판사 서평

대한민국 금융권 최초 ‘프라이빗 뱅커(PB) 겸 부동산 컨설턴트 1호’
고준석 박사가 공개하는 경매 15년의 노하우

삼성경제연구소가 선정한(2006년) 부동산 재테크 최고의 명강사인 고준석 박사. 지난해 《강남 부자들》로 대한민국 투자자들을 열광시킨 그가 이번에는 ‘부동산 경매’를 주제로《경매 부자들》을 들고 나타났다. 그의 책에서 가장 강점으로 꼽히는, 저자가 직접 조언하고 관리해주어 부자가 된 사람들의 실전 투자 사례는 이번 책에도 풍부하게 담겨 있다.
부동산 경매에 관심이 있거나, 실전투자를 위해 준비하는 독자들이라면 그의 15년 노하우를 한번에 전수받을 수 있는 기회가 될 것이다.

이 책은 총 5개의 장과 특별부록으로 구성되어 있다.
· 1장. 평범했던 이들이 경매 부자가 될 수 있었던 특별한 투자법을 10가지로 요약한다.
· 2장. 경매의 꽃이라 할 수 있는 권리분석의 핵심만 콕콕 집어 알기 쉽게 해설한다.
· 3장. 부족한 자금으로도 성공적인 경매 투자를 할 수 있도록 경대매출 비법을 공개한다.
· 4장. 경매 부자들의 인생 역전 스토리를 통해 실질적인 수익 창출 방법에 대해 심도 있게 분석한다.
· 5장. 고준석 박사가 경매 상담 중 가장 문의가 많았던 질문 12가지에 답한다.
· 특별부록. 실전경매에 꼭 필요한 준비 절차, 경매 절차, 참고서류 등을 한눈에 보기 쉽게 정리한다.

월급 주는 수익형 부동산,
경매를 활용하면 적은 돈으로도 가능하다!
마포에 사는 회사원 E씨는 경매를 통해 서울 합정동에 있는 2층짜리 단독주택을 1억 3,000만 원에 낙찰 받았다. 이 건물에는 모두 다섯 가구가 세 들어 살고 있다. 현재 건물 시세는 9억 5,000만 원 정도이며, 매달 월세로 450만 원이 통장으로 따박따박 들어온다. 그는 소규모 투자로 높은 임대수익을 올리는 데 성공했다.(66p)

돈 쓸 곳은 많고 물가도 계속 오르는데 월급만으로 살기에 빠듯한 게 현실이다. 젊은 사람이건 은퇴를 앞둔 베이비부머이건 반은 진심, 반은 우스갯소리로 “빌딩이나 하나 사서 세나 받으며 살고 싶다.”라는 말을 한다. 그러나 대부분의 사람들은 괜찮은 물건을 사려면 푼돈으로는 어림없다고 겁을 먹고 쉽게 도전하지 못한다. 하지만 방법은 있다. 시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있는 ‘경매’를 활용하면 적은 돈으로도 수익형 부동산 투자가 가능하다. 은행권 최초의 부동산 컨설턴트인 고준석 박사가 이번에 내놓은《경매 부자들》은 수익형 부동산에 관심이 있거나 투자하려는 모든 이들을 위한 책이다.
그는 이 책에서는 경매 투자자가 반드시 알아야 할 핵심사항을 제시하고, 수익형 부동산에 관심이 있거나 투자하려는 모든 이들의 궁금증을 풀어줄 다양한 사례와 냉철한 투자비법을 알려준다. 예를 들면 다가구주택의 경우, 세입자가 항상 골칫거리는 아니다. 전세보증금을 부담해야 하는 ‘독이 되는 세입자’를 구별할 줄 아는 것이 중요하다(66p), 상가에 유치권이 설정되어 있으면 무조건 꺼릴 게 아니라 사실 여부 확인부터 해야 한다(82p), 원룸 건물이 낡았다고 무조건 기피할 필요는 없으며, 저렴하게 낙찰 받아 리모델링하면 오히려 큰 수익을 올릴 수도 있다(38p) 등 경매로 수익형 부동산 투자를 고려하는 사람들에게 유익한 전략과 유의점을 알려준다.


부동산 경매에서 생길 수 있는 생생하고 다양한 사례가 핵심!
15년 노하우의 진수가 한 권에 녹아 있는 책!
직접 자산을 관리해 준 투자자들의 사례를 바탕으로 한 《강남 부자들》을 통해 대한민국 1% 부자들의 특별한 투자패턴을 공개한 고준석 박사! 그가 이번에는 평범한 소시민에서 경매로 부자가 된 사람들의 이야기를 한 권의 책 《경매 부자들》에 담았다. 저자가 그동안 경매 부자로 만들어준 사람들의 생생한 실제 사례 중 진수만을 뽑은 것이다.

· 주말마다 땅을 보러 다니는 집념으로 은퇴 후 생활할 전원주택을 마련한 베이비부머의 성공기(35p)
· 남들이 기피하는 허름한 건물을 매수하여 매달 600만 원씩 평생월급을 받는 역발상 투자의 귀재(38p)
· 2,200만 원에 낙찰 받은 과수원을 일구어 연간 2억 5,000만 원의 수익을 올리는 부자 농사꾼(146p)
· 경매로 넘어가는 주인 가게를 매입하여 세입자에서 어엿한 상가 주인이 된 인생 역전기(138p)

이외에도 비인기물건인 공장에 눈을 돌려 집 장만은 물론 월세 1,000만원 임대수익을 올리는 하우스리치(151p), 골치 아픈 세입자 문제를 인정과 대화로 해결한 행복한 부자(71p) 등 다른 책에서는 볼 수 없었던 다양한 사례가 책 속에 들어 있다.
이 책에 등장하는 경매 부자들은 결코 넉넉한 여유 자금을 가지고 시작했던 것이 아니다. 경매에서 가장 큰 난관이라는 권리분석에 능통하거나 법을 잘 아는 사람들도 아니었다. 그들의 공통점이 있다면 반드시 부자가 되겠다는 꿈을 품고, 그 꿈을 이루기 위해 실제로 노력했다는 것이다. 저자는 평범했던 그들의 절박함과 남다른 실행력 그리고 성공적인 투자원칙을 날카로운 통찰과 세심한 분석으로 파헤쳤다.
경매 시장에서 성공법칙은 의외로 간단하다. 눈앞의 이익을 좇거나, 남들이 하는 것을 따라하거나, 운이나 요행을 바라거나, 권리분석과 법에만 매달리면 결코 이길 수 없다. 경매 시장에서 이기려면 달라야 한다. 중요한 것은 자신만의 투자원칙과 실천이다. 이 책에 나오는 경매 부자들 역시 스스로 정한 투자원칙에 따라 휘둘리지 않고 꾸준히 도전하여 꿈을 이룰 수 있었다.

그들은 어떻게 경매로 부자가 되었을까?
고준석 박사가 분석한 경매 부자들의 특별한 투자원칙 대공개!

★ 인생의 절반을 돈 걱정 없이 사는 경매 부자들의 냉철한 투자법 10 제안
★ 돈이 없어도 할 수 있다는 경매대출 비법 공개
★ 경매시 누구나 한 번쯤은 궁금해할 질문을 간추려 Q&A로 요약
★ 알기 쉽게 한눈에 들어오는 ‘권리분석 공식’과 ‘입찰가격 산정방법’ 공개
★ 초보자가 꼭 알아야 할 경매 절차와 경매준비 절차 특별 수록

경매는 어렵다는 편견을 가진 사람들이 많다. 무슨 말인지 도통 이해할 수 없는 법률 지식과 용어를 공부하다가 대부분 중간에 포기하는 경우가 많기 때문이다. 시중에 나온 경매 책은 무조건 많이 알려주고자 채권자, 채무자, 소유자, 임차인에 대한 지식과 이론까지 담고 있어 더욱 막막하게 느껴진다. 그러나 경매 고수들은 많이 아는 것보다 꼭 필요한 것을 아는 것이 더 중요하다고 말한다. 그래서 이 책은 철저하게 매수인의 입장에서 이야기하고 있다. 한마디로 정리하는 기준권리, 가짜 세입자를 구별하는 법, 마찰 없이 명도하는 방법 등 매수인이 실전경매에서 적용할 수 있는 유용한 방법과 정보들을 족집게 강사처럼 간결하면서도 알차게 뽑아 추렸다.
다른 책과 가장 차별화된 것은 3장에서 확인할 수 있다. 여유자금이 부족하다는 이유로 투자를 포기하는 사람들이 많다는 사실에 주목, 은행 지점장인 저자의 이력을 최대한 살려 효과적인 경매대출 비법을 제공한다. 유치권 등이 설정된 특수경매물건도 경매대출을 받을 수 있으며, 심지어 감정가의 100% 대출이 가능하다는 놀라운 사실과 팁을 얻을 수 있다. 5장은 고준석 박사가 지금까지 경매 관련 상담을 하면서 가장 문의가 많았던 질문을 추린 것으로 경매 투자자라면 꼭 숙지해야 할 사항이다.
마지막으로, 어렵다는 이유로 경매에 다가서지 못했던 사람들을 위해 알기 쉽게 정리한 <권리분석 공식>(191p)과 <입찰가격 산정방법>(185, 186p)은 초보자는 물론 실전 투자자들에게도 큰 도움이 될 것이다.

·인생의 절반을 돈 걱정 없이 사는
1. 경매 부자들은 가격이 올라갈 때 Yes!를 외친다
2. 경매 부자들은 미래가치를 먼저 따진다
3. 경매 부자들은 초심을 잃지 않는다
4. 경매 부자들은 경제성의 원칙을 따진다
5. 경매 부자들은 현장에서 답을 구한다
6. 경매 부자들은 겉만 보고 판단하지 않는다
7. 경매 부자들은 배수진을 치고 경매에 임한다
8. 경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다
9. 경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다
10. 경매 부자들은 길 없는 땅에 길을 만든다
경매 부자들의 냉철한 투자법 10

고준석 박사는‘직접 투자하지 않는다’는 원칙을 고수함으로써 가장 공정성 있고, 정확한 전망을 하는 것으로 정평이 높다. 1994년 부동산과 인연을 맺은 이후, 5년간 2,000여 건의 경매물건을 취급하며 번지수만 갖고도 땅을 찾아낼 수 있을 정도로 전국 방방곡곡을 누비고 다닌 끝에, 평범한 은행원에서 은행권 최초의 부동산 전문 컨설턴트가 되었다.

‘부동산 투자도 공부해야 하는 시대’라는 생각에 동국대 대학원에서 법학박사 학위를 받았으며, 신한은행 프라이빗 뱅크 부동산 재테크 팀장을 거쳐 현재 신한은행 청담역 지점장으로 재직 중이다. 2002년부터 우리나라 금융기관 최초로‘프라이빗 뱅커(PB) 겸 부동산 전문가 1호’로 활동 중이다. 수많은 대기업 회장을 비롯해 전직 장차
관, 대학 총장, 정당 대표, 유명 연예인 등 내로라하는 대한민국 명사들의 부동산 컨설팅을 도맡아오고 있다.
실무와 이론을 겸비한 그는 동국대 겸임교수이자 조선일보·매일경제·한국경제·서울경제 등의 인기 칼럼니스트이자 강의 요청이 끊이지 않는 인기 강사로 2006년에 삼성경제연구소에서 부동산 재테크 분야 최고의 명강사로 선정되었다.

MBC 라디오〈손석희의 시선집중〉, KBS 라디오〈경제가 보인다〉, 한경와우TV〈 부동산 와이드〉, KBS TV〈 경제 투데이〉와〈경제 비타민〉, MBC TV〈 아주 특별한 아침〉등 매체에 출연했다. 또한 현대백화점, 신세계백화점 등의 주요 문화센터와 고려대, 한양대, 성균관대, 건국대, 이화여대, 사법
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저자소개


저자 :
저자 고준석은

· 현 신한은행 청담역 지점장
· 동국대 법학박사·동국대 겸임교수
· 삼성경제연구소 부동산 재테크 최고의 명강사 선정(2006년)
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  • 경매부자들
    • 평점 5점 만점에 5점
    • yoo*****
    • 2014.12.09

    경매부자들! 강남부자를 썼던 저자가 이번에는 경매부자들에 대해 썼다.

    갑자기 경매에 대한 관심이 급증하던 차에 경매 관련 서적들을 조사하면서 알게 되었다. 다른 경매 책과 특별히 다른 점은 발견하지 못했지만, 친절하게 문답식으로 설명하고 있고, 경매 성공담…

    경매부자들! 강남부자를 썼던 저자가 이번에는 경매부자들에 대해 썼다.

    갑자기 경매에 대한 관심이 급증하던 차에 경매 관련 서적들을 조사하면서 알게 되었다. 다른 경매 책과 특별히 다른 점은 발견하지 못했지만, 친절하게 문답식으로 설명하고 있고, 경매 성공담을 재미나게 소개하고 있다.

     

     

  • 경매부자들
    • 평점 5점 만점에 5점
    • hop*****
    • 2012.07.01
    경매부자들이라는 책은 읽으면 읽을수록 경매에 대한 기본지식이 쌓일뿐만 아니라 경매에 대해 어떻게 대처하고 해결해야되는지 방법적인 내용도 나와있어읽는 순간순간마다 정말이지 뜻깊은 책으로 생각된다.
    <…
    경매부자들이라는 책은 읽으면 읽을수록 경매에 대한 기본지식이 쌓일뿐만 아니라 경매에 대해 어떻게 대처하고 해결해야되는지 방법적인 내용도 나와있어 읽는 순간순간마다 정말이지 뜻깊은 책으로 생각된다. 
     
    과연 이런 생각을 어떻게 하게되었는지 경매부자들의 책에 대해 낱낱이 알아보자. 
    경매부자들은 고준석 작가가 지은 책으로 저자는 '직접 투자하지 않는다'라는 원칙을 고수하면서 가장 객관적으로 상황을 파악하고 그것을 타인 또는 독자에게 전달하려고 무척 노력하는 사람이다. 이런 사람이 공정성이 있다고 하지만 과연 그것을 읽어내고 할 수 있는지 의문이 들었지만 이 책을 보면서 그런 부분에 대해서는 조그씩 사라지는 모습을 보게 되었다. 
     
    객관적으로 사실을 바라보니 그 만큼 좀 더 정확히 볼 수 있는 눈을 가지고 있다고 할 수 있다. 이 경매부자들 책은 경매에 대한 기본적인 내용으로 시작을 하여 경매에서 가장 궁금하다고 생각되는 부분을 Q & A를 통해 알아보고 있어 책을 읽으면서 이것이 좀 더 있었으면 하는 부분까지 채워주는 세심함이 볻보이는 부분으로 생각된다. 
    그리고 이론적인 부분을 나열하였으면 일반적인 경매책과 별반 차이가 없을 것이라고 생각되었을텐데 처음부터 끝까지 실제적인 사례를 주고 그것을 경매에게 필요한 부분으로 하나씩 알려주고 있어 더 잘 와 닿고 이해가 된 것 같다. 
     
    크게 내용을 보면 경매로 부자가 될 수밖에 없는 이유, 두번째 알고 보면 어렵지 않은 권리분석, 세번째 경매 부자들만 아는 경매대출 비법, 그리고 경매부자들의 인생 역적 스토리로 나뉘어지고 있다. 그래서 예시와 함께 경매에 대한 지식을 하나씩 익히다보니 나도 모르게 경매에 대해 자신감이 붙으면서 기회가 주어진다면 경매를 꼭 하고싶고 그것으로 자금을 마련하여 지금보다 좀 더 여유로운 삶을 살아야지 라는 목표도 생기게 되어 하루하루가 기쁘다. 
     
    그래서 이 책은 하루의 기쁨이 아니라 미래의 설계 및 행복하고 왜 자금을 모아야하는지 원동력을 준 것 같아 고마운 책으로 생각된다. 개인적으로 많이 힘이들었는데 이 책으로 그런 힘든것이 희망으로 느껴져서 보람된다. 
    평소에 경매에 대해 관심을 가지고 있는 사람이라면 이 책을 반드시 권해드리고 싶다. 기초부터 쉽게 누구나 읽으면 이해가 되기 때문이다. 
  • 끝없는 불황인 지금은, 경매 참여가 아닌 공부할 때!
    • 평점 5점 만점에 4점
    • tob*******
    • 2012.06.29
    끝없는 불황인 지금은, 경매 참여가 아닌 공부할 때!
    끝없는 불황인 지금은, 경매 참여가 아닌 공부할 때!
     
     
    요즘 재테크에서 가장 각광을 받는 것이 바로 매월 따박따박 월급 주는 수익형 부동산 일 것이다. 사람들은 수익형 부동산 하면 부자들의 전유물로 생각하기 쉬운데, 그렇지 않다. 약간의 자본과 지식을 습득하면 서울 변두리나 수도권 중소도시의 조그마한 빌라나 상가 등은 러분도 쉽게 주인이 될 수 있는데, 바로 경매를 통해서다. 요즘 시세차익을 노리고 대출로 매입한 부동산들이 법원에 경매물건으로 쏟아지고 있다는 뉴스를 심심찮게 듣는다. 경매를 제대로 배운다면(전문가라고 알려진 사람들에게 내맡길 것이 아니라 직접 챙기고 공부하기를 권한다) 큰 부담없이 ‘수익형 부동산’을 매입할 수 있는 기회를 만날 수 있다.
     
    <경매부자들>(흐름출판)의 저자 고준석(신한은행 청담역 지점장)은 신뢰할만한 전문가다. 지난 해 자신이 직접 자산을 관리해 준 투자자들의 사례를 바탕으로 한 《강남 부자들》을 통해 대한민국 1% 부자들의 특별한 투자패턴을 공개한 데 이어, 이번에는 평범한 소시민에서 경매로 부자가 된 사람들의 이야기를 담았다. 경매 투자자가 반드시 알아야 할 핵심사항을 제시하고, 수익형 부동산에 관심이 있거나 투자하려는 모든 이들의 궁금증을 풀어줄 다양한 사례와 냉철한 투자비법을 알려주고 있다.
     
     
     
     
    무엇보다 이 책 전반에 걸쳐 경매 투자자, 즉 책의 전반에 걸쳐 부동산을 경매로 매수할 사람의 시각으로 집필한 점이 주목된다(경매관련서를 보면 매도인과 매수인의 시점이 뒤섞여 이해하기가 어려운 책이 적지 않다). 저자는 경매부자들은 결코 이미 부자였거나, 경매에 박식하지 않았다고 말한다. 평범했던 그들이 경매부자로 성공할 수 있었던 것은 ‘투자에 성공해야 한다는 절박함과 남다른 실행력 그리고 저마다의 성공적인 투자원칙(소신)’이 있었다고 말한다.
    그렇다. 경매 시장에서 성공법칙은 부동산 투자 중에 의외로 간단하다. 경매 시장에서 이기려면 남들과 달라야 한다. 남과 다르기 위해서는 자신만의 투자원칙과 실천하는 용기를 가져야 하는 것이 전제조건이다.
     
     
     
     
    경매부자들은 가격이 올라갈 때 YES!를 외친다 !
    “일반적으로 부동산을 경매가 아닌 시장을 통해 매입할 때는 당연히 가격이 떨어질 때 투자해야 한다. 그리고 가격이 오를 때 처분해 시세차익을 극대화하는 것이 투자의 정석이다. 그러나 경매는 다르다. 경매물건의 가격이 정해지는 시점과 매각시점이 짧게는 새개월, 길게는 1년 이상 차이가 나기 때문이다. 진행과정에서 경매물건에 대한 감정 등 법률적인 제반 절차를 거쳐야 하므로, 경매소요기간은 빨라야 6개월이다. 보통 1~2년을 넘기는 경우가 대부분이다.
    예를 들어 시세 3억 5천만원 아파트의 경우, 법원감정가격(3억 3,250만원)이 정해지고 3~4개월 후에 매각기일이 결정된다. 이때 시세가 1억 원 정도 떨어졌다면, 매매시세는 2억 5,000만 원선이므로 경매보다 시장에서 매입하는 것이 저렴하다.
    법원감정가 대비 20% 저렴한 값에 낙찰(2억 6,000만원)받는다고 해도 시세보다 비싸다. 반면 매각기일 시점에 아파트 가격이 1억 원 정도 올랐다면(4억 5,000만원), 1차(3억3,250만원)에 낙찰을 받아도 1억 2,000만 원 정도 차익을 올릴 수 있다. 이렇듯 부동산 가격이 오르는 시점에 경매에 들어가야 수익을 극대화할 수 있다.” 17~18 페이지
     
     
    주식투자에서 성공하는 가장 좋은 방법은 상투와 바닥을 아는 것이다. 부동산 경매도 마찬가지다. 하지만 이유는 약간 다르다. 주식투자의 경우는 시점을 아는 순간 팔거나 살 수 있는데 반해 부동산 특히, 경매물건은 가격이 정해지는 시점과 매각시점이 짧게는 수개월, 길게는 1년 이상 차이가 난다. 부동산 가격이 오르기 시작할 때 부동산 경매에 참여해야 하는 이유가 여기에 있다.
     
     
    경매고수들은 매매시세 대비 얼마나 싸게 매수했느냐를 중요하게 여긴다. 그들은 경매시장만 보는 바라보는 것이 아니라 부동산 시장의 전체 분위기를 먼저 살핀다. 시장가격이 떨어졌을 때 법원감정가 대비 매수시점의 가격 상승에 대한 평가 차익을 노리기 때문이다. 반면 경매 하수는 법원경매가격대비 얼마나 저렴하게 매수했느냐에 주목한다.
     
     
     
     
    부자들만 아는 경매대출 비법 !
    “경매 고수들은 권리분석뿐만 아니라 경매대출을 잘 활용한다. 대부분 종잣돈을 쌓아놓고 경매를 시작하는 것이 아니기 때문에 경매대출은 필수조건이나 다름없다. 완벽한 경매고수로 거듭나려면 부자들만 아는 효과적인 경매대출 비법을 알아두어야 한다.
     
    첫째, 자신의 신용도를 관리하라
    일반적으로 은행은 아무리 담보가 있어도 신용도가 나쁘면 돈을 빌려주지 않는다. 반면에 신용도가 좋으면 금리인하 우대를 받을 수 있다. 매수인의 신용도에 따라 경매대출 금리가 차등 적용되기 때문이다.
     
    둘째, 금리가 낮은 금융기관을 선택하라.
    많은 사람들은 경매대출에 대한 금리를 잘 따지지 않는다. 급한 나머지 높은 이자를 감수하고도 대출을 받으려 한다. 경매부자들은 경매대출에서도 금리를 중요하게 여긴다. 대출을 아무리 많이 받을 수 있다 해도 금리가 높으면 섣불리 손을 대지 않는다.
     
    셋째, 먼저 담보비율을 따져라.
    일반적으로 경매대출이라고 하면 부동산의 종류에 상관없이 낙찰가의 90%까지 받을 수 있다고 생각한다. 그러나 경매대출 한도는 담보비율로 정해진다. 담보비율은 모든 부동산에 동일하게 적용되지 않는다. 담보비율은 부동산이 소재한 지역에 따라 부동산의 종류에 따라 다르게 적용된다.
     
    넷째, 경매대출에 조건이 붙는지를 확인하라.
    경매대출은 똑 같은 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌리는 것이지만 일반 담보대출과는 다르게 각종 수수료를 부담하고 적금이나 예금 등의 상품가입을 조건부로 내세우는 경우가 있다. 게다가 경매대출 기간이 상대적으로 짧거나 상환조건이 까다롭기도 하다. 따라서 경매대출을 받는 데만 신경 쓸 게 아니라, 대출부터 상환까지 거쳐야 하는 모든 조건을 하나하나 따져봐야 한다.
     
    다섯째, 권리분석의 벽을 넘어라
    경매를 처음 접하는 사람들은 하나같이 권리분석을 두려워한다. 하지만 경매를 한두 번 해보면 권리분석이 생각만큼 어렵지 않음을 알 수 있다. 권리분석은 부동산을 낙찰 받을 때만 쓰이는 것이 아니다. 경매대출을 받을 때도 필요하다. “ 132~135 페이지
     
     
    이 책의 장점은 우선 어렵지 않다는 것이다. 부동산 투자 이야기라 자칫 이론으로 흐르거나 지루할 수 있는데, 경매부자들이 부자가 된 스토리 속에서 부동산 경매의 비법을 한 가지씩 알려준다. 시점은 약간 차이가 있어서 그대로 답습하기는 좀 어려운 점이 있지만, 말 그대로 ‘활용면’에서는 어느 전문가의 조언보다 더 객관적이고 설명이 쉽다.
     
    위 본문의 ‘부자들만 아는 경매대출 비법’만 하더라도 자칫 소홀할 수 있는 자금조달법을 친절하고 자세하게 설명하고 있다. 특히 말미에 있는 “고준석 박사와 함께 하는 경매 Q&A와 어렵지 않다! 알기 쉬운 실전 경매 가이드”는 일독을 권한다.
    방송을 보면 알겠지만, 저자와의 전화 인터뷰에서 “지금이 부동산 경매하기 좋은 시기인가?”라는 앵커의 질문에 저자는 “아니다. 기다리라.”고 말한다. 앞선 본문에서 처럼 “부동산 경매에 참여하기 좋은 시기는 부동산 가격이 계속 떨어져서 바닥이 될 때가 아니라, 바닥을 딛고 부동산 가격이 오르기 시작할 때이기 때문이다.
     
    그 점에서 오히려 지금이야말로 ‘부동산 경매’를 배워야 할 시기가 아닐까 생각되었다. 부동산 경매 관련서를 몇 권 읽고 온라인 커뮤니티 등에 참여해 실전 임장활동도 해보고 부동산 경매에도 가상으로 참여해 실력을 키워서 실전에 뛰어들 준비를 하기를 권한다. 이 책과 아울러 살펴볼 ‘부동산 경매’ 관련서로 ‘박용석’의 저서들을 추천한다.
     
     
    본 이미지는 팍스 TV(6월 28일) 재테크 다이어리에 방송된 내용입니다.
    이미지를 클릭하시면 동영상을 보실 수 있습니다.
     
  • 부동산 경매도 유용한 재테크 방법이다
    • 평점 5점 만점에 5점
    • 5fo***
    • 2012.06.25
    모든 투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 그런데, 싸게 살 수 있는 경우가 드물다. 부동산의 경우에는 경매를 통해 시세보다 싸게 매입할 수 있는 경우가 생긴다. 이 책은 경매를 통해 부자가 된 사람들과 그들의 성공적인 투자 사례를 소개하고 있다.
    모든 투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 그런데, 싸게 살 수 있는 경우가 드물다. 부동산의 경우에는 경매를 통해 시세보다 싸게 매입할 수 있는 경우가 생긴다. 이 책은 경매를 통해 부자가 된 사람들과 그들의 성공적인 투자 사례를 소개하고 있다.
     
    물론 누구나 성공적인 경매 재테크를 달성할 수는 없을 것이다. 그동안 경매투자는 극히 일부 꾼들의 전유물이었다. 부동산을 싸게 살 수 있다는 매력적인 재테크 수단이기에 경쟁률이 매우 높고 아울러 싸게 보이도록 위장된 위험들이 도사리고 있기 때문이다. 복잡한 권리관계를 분석해야 하므로 대개의 사람들은 시작해보지도 않고 지레 포기하는 경우가 많았다.
     
    세상 일이 다 그렇듯이 쉽게 돈 버는 경우가 흔치 않다. 권리의 분석이 어렵다는 타령만 한다면 절대로 경매를 통한 부자는 될 수 없을 것이다. 그렇다. 성공한 경매 부자들이라고 반드시 권리분석을 잘 하는 사람들이 아니다. 그들도 많은 실패를 거쳐 성공의 반열에 등극한 것이다.
     
    "진실은 대체로 눈에 보이지, 귀로 듣는 것이 아니다.
    그러므로 언제나 무모한 것이 아닐까 하는 의심을 버리고 행동에 착수하라"
    - 발타사르 그라시안/스페인 소설가
     
    이 책의 저자는 1995년부터 경매투자를 시작해, 그동안 경매에 참여한 게 2천 여건이 넘는다. 실무를 뒷받침코자 이론까지 중무장하여 법학 박사학위를 취득한 그는 '대한민국 금융권 부동산 컨설턴트 1호'로 활동하며 지금도 현장 구석구석을 발로 찾아 다닌다. 이 책은 경매의 문외한인 나에게도 유용한 지침서이자 유일한 방법서이다.
     
     
    노벨 평화상을 수상한 마틴 루터 킹 목사는 '나에게는 꿈이 있습니다'로 시작되는 명연설을 남겼다. 1963년 당시에는 감히 상상할 수 없었던 흑인 평등론을 펼쳤던 그의 꿈은 세월이 흘러 현재 미국 최초의 흑인 대통령을 탄생시켰다. 꿈은 이루어진다. 넉넉한 종자돈을 갖고 시작하지 않아도 된다. 경매 부자가 되겠다는 그 꿈이 필요한 것이다.
     
    이제 경매 부자들의 생생한 스토리를 만나 보자. 노숙자에서 경매로 부자가 된 사람, 돌밭을 금밭으로 만든 사람, 수십 번의 실패에도 아랑곳 않고 7전 8기 정신으로 결국 성공을 쟁취한 사람에 이르기까지 저자가 직접 만난 성공 사례와 함께 권리분석 공식을 배울 수 있다.
     
    나이 50을 앞둔 H씨는 친구 사이에 경매 부자로 통한다. 대학 2학년이던 1984년 그의 아버지가 사업에 실패하자 집안 형편이 매우 어려워 휴학하고 군까지 다녀왔지만 기울어진 가세는 더 기울고 말았다. 그는 남대문시장 옷가게에서 5년간 성실하게 일했다. 성실은 그에게 행운을 갖다 주었다. 평소 그를 눈여겨 보았던 주인이 건강이 나빠지자 그에게 점포를 넘겼다. 그는 인수자금 2억 5천만원을 5년에 걸쳐 갚는 조건으로 소유권을 취득했지만 3년 6개월 만에 모두 갚았다.
     
    2001년 그는 상인들 모임에서 우연히 경매 이야기를 들었다. 시장통에서 잔뼈가 굵은 그는 경매가 남는 장사임을 한 눈에 알아보았다. 그는 주경야독 14개월에 여의도에 위치한 공작아파트에 첫 도전장을 내밀었다. 법원감정가 2억 5천만원이 2차 경매로 1억 6천만원까지 떨어져 있었다. 그는 3차 입찰에 참여 1억 7천만원에 낙찰받았다. 당시는 아파트 가격이 회복세를 보이는 중이라 그의 기쁨은 두 배가 되었다. 등기부등본에 잉크가 마르기도 전에 그 아파트의 시세는 3억 6천만원까지 올랐기 때문이다. 여기서 중요한 사실 하나를 배운다. 경매 부자들은 부동산 가격이 오를 때 경매에 참여한다는 것이다. 경매 하수들은 가격이 떨어질 때 '예스'를 외치지만 고수들은 가격이 오를 때 '예스'를 말한다.
     
    "반자도지동反者道之動"
    - 노자의 <도덕경> 중에서
     
    수원에서 제과점을 경영하는 K씨, 경매 서적을 2권 탐독하고 2007년 내 집 마련 경매에 나섰다. 그는 권리분석의 신봉자였다. 권리분석만 완벽하면 성공한다고 믿었다. 오산의 대동황토방 아파트가 눈에 들어왔다. 법원 감정가 2억 6천만원인 아파트가 1차 유찰되자 2차 입찰에 참여하여 2억 2천만원에 낙찰받았다. 당시 시세보다 약 6천만원 싸게 확보해서 뿌듯했다. 그러나, 이후 시세가 전혀 오르지 않아 골칫거리가 되고 말았다.
     
    2010년 또 다시 경매에 나섰다. 이번에는 평택에 있는 작은 땅이었다. 그는 권리분석보다 미래가치에 성공비결이 있음을 깨닫고서 이 땅에 주목한 것이었다. 토지거래허가구역이며 개발진흥지구로 지정된 땅이라 미래가치에 크게 기대했다. 당시 해당 시청에 확인할 때 아파트가 들어설 가능성이 높아 보였다. 밭은 길도 없고 농사도 짓지 않고 방치된 상태였다. 답사시 주변에 아파트 단지가 들어서고 있었다. 법원 감정가 3천 2백만원, 3차까지 유찰된 이 땅을 권리분석했다. 공동소유자로 공유지분이라 유찰되었던 것이다. 통상 공유지분자에게 우선매수권이 부여되기 때문이다. 그는 4차 입찰에서 1천 9백만원 최고가 매수인이 되었다. 다행하게도 공유지분자가 우선매수권을 행사하지 않았다. 2011년 아파트 사업자가 이 땅을 2억 1천만원에 매수했다. 그는 10배가 넘는 수익을 달성했다. 여기서 배울 점은 경매 고수들은 먼저 미래가치부터 따진다는 사실이다.
     
    "절차탁마切磋琢磨"
    - <詩經>중에서
     
    온갖 경매의 유혹에도 흔들리지 않고 초심을 지켜 2006년 감정가 3억 8천만원의 잠원동 한신2차 아파트를 2차 입찰에서 3억 4천만원에 낙찰받아 2012년 현재 8억 8천만원의 시세가 형성, 성공 경매를 경험한 압구정동 A씨는 교육환경이 좋아 재건축 후에도 입주할 작정이란다. 경매고수들은 처음 수립한 계획을 고수한다. 내 집 마련이 꿈이라면 그 목표를 달성하기 전에는 다른 경매건을 쳐다보지도 않는다.
     
    "정상을 생각하라. 그리고 흔들리지 말라"
    - 존 F. 케네디
     
    이 외에도 경매 부자들은 경제성의 원칙을 따지고, 현장에서 답을 구하며, 겉만 보고 판단하지 않으며, 배수의 진을 치고 경매에 임하며, 선택과 집중의 달인이며, 결코 한 방을 노리지 않으며, 길 없는 땅에 길도 만드는 사람들이다.
     
    알고보면 권리분석이 그리 어렵지 않다. 경매에서 기준권리는 권리분석의 매우 중요한 잣대다. 이를 기준으로 권리의 생사生死가 결정되기 때문이다. 기준권리의 종류에는 근저당권(저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매개시결정등기 등이 있다. 이 중 등기일자가 가장 빠른 것이 경매물건의 기준권리가 되는 것이다. 기준권리보다 앞선 권리는(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등) 매수인이 인수해야 한다. 기준권리 이후에 설정된 권리는 경매로 소멸된다.
     
    경매는 어려워서 못하는 것이 아니다.
    따져보는 것이 귀찮고 게을러서 안 하는 것이다.
     
    경매 고수들은 세입자들이 약이 되는지 독이 되는지 구분할 줄 안다. 약이 되는 세입자라도 배당요구종기일을 지나 배당요구를 하면 독이 되는 세입자가 된다. 세입자가 배덩요구종기일까지 정확하게 배당요구를 했는지 확인한다. 만일의 사태에 대비하여 대항력이 없는 세입자들까지도 인도명령을 신청해둔다.
     
    약이 되는 세입자는 기준권리보다 먼저 전입신고와 함께 확정일자를 마친 상태이다. 그리고 세입자가 배당요구종기일까지 배당요구를 마쳐야 하고, 배당기일에 전세보증금 전액을 배당받아야 한다. 이때 매수인은 대항력 있는 세입자의 전세보증금을 전혀 부담할 필요가 없다.
     
    매수인의 입장에서 독이 되는 세입자첫째, 기준권리보다 먼저 전입신고만 되어 있는 경우다. 이때는 확정일자가 없어 배당요구를 할 수 없기 때문에 매수인이 전세보증금을 부담해야 한다. 둘째, 기준권리보다 먼저 전입신고를 마쳤지만 확정일자가 기준권리보다 늦는 경우다. 배당요구는 할 수 있지만 배당순위가 1순위인 근저당에 밀린다. 전세보증금을 전액 또는 일부라도 배당받지 못하면 매수인이 부담해야 한다. 셋째, 기준권리보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었지만 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 못한 경우다. 고의든 실수든 배당요구를 하지 않았기에 매수인이 부담해야 한다. 경매 고수가 되려면 대항력이 있든 없든 간에 세입자와 원할하게 의사소통하는 능력이 중요하다.
     
    "심재心齋"
    "마음을 재계하여 평형을 유지하라"
    - <장자莊子>중에서
     
    세입자는 적이 아니다. 가짜 세입자를 찾아야 한다. 기준권리가 설정된 후, 부부가 이혼할 경우 배우자는 대항력이 있는 가짜 세입자로 둔갑할 수 있다. 그러나, 채무자나 소유자가 정상적으로 이혼을 통해 세입자가 됐어도 기준권리가 성립되기 전에 부부였으므로 주택임대차보호법상의 세입자로 볼 수 없다.
     
    경매에서의 최고의 적은 두려움이다. 경매에 성공한 사람들도 역으로 경매를 당하면 처음에는 패닉 상태가 된다. 그 정도로 경매는 무서운 것이다. 경매에 실패하는 사람은 걱정만 하다가 허둥대기 일쑤이다. 현실을 바로 보지 못하는 사이 경매는 종료되고, 기회를 그냥 보내버리고 만다.
     
    경매 고수들에게 성공 비결을 물으면 첫째도 둘째도 모두 계획이다. 경매물건은 백화점 쇼핑 처럼 마음만 먹으면 살 수 있는 것이 아니다. 눈에 보이지 않더라도 매수인에게 위협되는 권리가 도처에 숨어 있다. 더구나 매수 기간도 단시일이 아니라 몇 년이 소요되기도 한다. 그러므로 경매 시작부터 마지막까지 철저하게 계획을 수립해야 한다.
     
     
    이 책은 다양한 사례만큼이나 경매에 임하는 자세, 권리분석, 미래가치 투자법, 세입자와의 문제해결 방법 등 경매투자에 있어서 반드시 알아야 할 지식과 지혜를 알려준다. 아울러 발생되는 문제와 숨어있는 함정까지 짚어주고 있다. 몇 번 읽을수록 더욱 가치가 빛을 발할 것 같다.
     
    또한, 이 책은 경매투자의 초보자에서부터 베테랑 실전투자자에 이르기까지 모두에게 유익하고 유용한 길라잡이인 셈이다. 무슨 일이든 실패를 할 수도 있을 것이다. 그러나, 고수들은 절대로 실패에 무릎을 꿇지 않는다. 그 실패를 통해 성공의 꿈을 키워나간다.
     
    "패배한 채로 사는 것은 매일 죽는 것이다"
    - 나폴레옹
  • 경매부자들
    • 평점 5점 만점에 4점
    • soo***
    • 2012.06.22
    재작년 여름, 생애 처음으로 집장만을 하려고 아파트값을 알아봤다. 그러나 원하는 아파트가격에 비해 가지고 있는 자금이 턱없이 부족해 경매를 한번 해보자는 생각에 경매대행업체를 통해 도전했었다. 그런데 좋은 물건은 경쟁이 세서 가격이 높고 가격이 낮은 물건은 뭔가 문제…
    재작년 여름, 생애 처음으로 집장만을 하려고 아파트값을 알아봤다. 그러나 원하는 아파트가격에 비해 가지고 있는 자금이 턱없이 부족해 경매를 한번 해보자는 생각에 경매대행업체를 통해 도전했었다. 그런데 좋은 물건은 경쟁이 세서 가격이 높고 가격이 낮은 물건은 뭔가 문제가 많아 포기하게 되었다. 결국은 그냥 급매로 나온 아파트를 샀지만 경매정보를 접할때마다 아쉬움이 남아 제대로 공부를 해보자는 생각에 이 책을 읽게 된 것이다. 물론 경매대행업체를 통해 경매를 하면 공부할 필요없이 안전하게 경매를 할수있지만 그 비용이 몇백만원이기에 조금이라도 절약해보려는 마음으로 말이다. 경매부자들이라는 책은 5챕터로 구성되어 있는데 1장은 경매 부자가 될 수밖에 없는 이유, 2장은 권리분석에 대해, 3장 경매 부자들만 아는 경매대출 비법, 4장은 경매 부자들의 인생 역전 스토리로 구성되어 있다. 특히, 5장은 경매 Q&A로 입찰가격은 어떻게 결정되는지, 세입자가 집을 비워주지 않으면 어떻게 해야 하는지, 체납된 아파트 관리비도 매수인이 부담해야 하는지 등 초보경매자들이 궁금한 부분을 모아놓았다.
    사실, 경매용어도 생소하고 절차가 복잡하여 경매에 도전하는 자체가 스트레스일 수 있다. 결국 경매에서 최고의 적은 ‘두려움’이라는데 이 책은 두려움을 자신감으로 변화시켜주는 촉진역할을 해준거 같다. 그리고 내가 살 집인 아파트경매만 생각했는데 노후준비용 임대를 위한 공장이나 건물경매도 관심을 가지게 됐다. 아직 공부해야할 부분이 많겠지만 마음만은 이미 법원경매장에 있는듯 하다. ^^

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