나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다

프롤로그: 평생 할 수 있는 일이 있다는 게 나는 너무나 좋다

1부. 경매는 내 인생의 기적이다
: 지하 단칸방에서 수십 억 자산까지, 밑바닥 인생의 대반전

01. 인생의 밑바닥에서 경매를 만났다
꼬리칸에 타고 있던 내게 찾아온 기적|나도 바퀴벌레 없는 지상에서 살고 싶다|돈 걱정의 굴레에서 벗어나라|그래서, 안 하면 어떻게 할 건데?
02. 나를 잃고 싶지 않아 시작한 경매 공부
나는 영어 한 마디 못하는 동양인 청소부, 보모입니다|준비 없는 투자, 모은 돈을 모조리 잃다|엄마… 200만 원만 빌려주세요|나를 살린 단칸방 화장실 한 줄기 불빛
03. 나답게 살기 위해 부자의 전략을 따르다
가장 큰 적은 선입견이다|투자를 하지 않으면 잃을 것도 없을 거야|내 안에도 잠든 거인이 있을까?|나에게 지고 싶지 않아 시작한 돈 공부|종잣돈 없이 돈 벌 방법은 경매밖에 없었다!|아, 부자들은 이렇게 간단하게 돈 벌었구나!
04. 행동하지 않으면 아무것도 변하지 않는다
절박함만으론 아무것도 바꿀 수 없다|처음은 당연히 어렵다, 나도 그랬다|경매에 대한 풀리지 않는 갈증|정보는 성공으로 가는 급행열차다

2부. 방법만 알면 경매는 간단하다
: 두려움 많던 평범한 아줌마, 나를 성공으로 이끈 경매 공부

01. [나의 첫 입찰 분투기] 절대 겉만 보고 판단하지 마라
“거기 사람 안 살아요, 얼마 전에 돌아가셨어요.”|남이 망한 집을 받아 좋을 것 없다?|권리 문제만 해결되면 무조건 나갈 집
02. [나의 입찰 준비] 많이 배우고 나서 투자를 하는 것이 가장 빠르다
“저… 제가 입찰하려고 하는데요.”|이렇게 해서 경매로 돈을 벌 수 있을까?|해결의 열쇠는 현장에 있다!|전세금으로 잔금 납부 시 반드시 유의해야 할 2가지
03. [나의 첫 입찰 성공기] 정말 내가 입찰한 것 맞나요?
실패한 첫 입찰, 덕분에 배웠다!|입찰하지 않아도 괜찮아, 현장으로, 현장으로!|소극적이고 자신감 없던 내게 경매가 준 선물 |드디어 기회가 왔다, 확인 또 확인!|‘나도 살고 싶은 집’이라면 입찰 도전!|다리가 후들 심장이 쿵쿵, 입찰 첫 성공!
04. [1년 1건 도전기] 경매투자의 성공 공식을 터득하다
투자금이 부족할수록 이것만은 따져라|씨앗을 심는 마음으로 투자하라!|1년에 1건씩, 10년이면 10건!|출렁이는 부동산 시장, 한 발 물러나서 보라|겨우 10만 원 벌자고 이 고생을 해야 하나?|습기, 결로, 역류, 악취… 반지하는 두 배 더 꼼꼼히 살펴라|관리·유지비는 손해가 아니다!
05. [시세의 비밀] 나도 드디어 월세받는 임대인이 되었다
부동산 명도, 나도 가장 어려웠다|왜 그 가격에 낙찰받아, 급매로 사지?|관리비 내는 연립이라고? 좋지!|아니, 집 내부가 이 꼴이란 말이야?|오래 거주하는 소유주들은 모르는 시세의 비밀
06. [매수 매도 타이밍] 수익 나는 물건, 어느 선에서 매도할 것인가?
다세대 밀집 지역에 있는 오피스텔 물건 발견!|임차인 미상? 현장조사 시 꼭 확인하기|면적, 향, 옵션 여부 등 필수 체크사항들|소액보증금 임차인이 왜 배당요구를 하지 않았을까?|인천도시철도 2호선? 뜻밖에 교통 호재!|살고 있는 사람에게 듣는 생생한 정보|인근 부동산에 내걸린 급매물의 실체는?|문제는 얼마에 입찰가를 쓰는가다!|같은 감정가, 다른 낙찰가|목표 수익을 얻었다면 그걸로 충분하다!
07. [유치권이 인정되지 않는 점유자] 4000만 원의 이사비 요구, 이렇게 마무리했다
어머니를 위해 발 벗고 나선 투자|27:1의 입찰경쟁률을 뚫고 낙찰받다|어쨌거나 명도는 전적으로 낙찰자의 몫|점유이전금지가처분 신청, 직접 해볼 만하다|아무도 없는 집, 신속히 진행된 가처분 집행|검은 양복 차림의 건장한 남자를 대동하고 나타난 점유자|이사비 4000만 원을 달라고요? | 때로는 침묵과 버티기도 전략이 될 수 있다
08. [가장 후회되는 명도] 임차인이 처한 상황을 백 번 이해하라
“아니, 이제야 연락하면 어떡합니까?”|생각지 못한 배당의 복병, 체납 세금|나도 모르게 튀어나온 못난 감정|10년이 지나도 부끄러운 그때 그 사건
09. [아무리 급해도 지켜야 하는 절차] 내 생애 처음으로 경찰서에 출석하다
악순환에 빠진 상가도 살아날 수 있어!|일이 뜻대로만 흘러가는 게 아니더라|이 짐 주인은 누구인가요? 점유자는 누구죠?|최후통첩, 그러나 내가 덫에 빠지다|불길한 예감은 틀리지 않는다|“박수진 씨, 경찰서로 한번 와주셔야겠는데요.”|진실하게, 적극적으로 문제를 해결하라
10. [경매 협상의 기술] 유치권 신고된 오피스텔, 어떻게 풀어야 할까?
400여 채가 한꺼번에 경매로 나오다|이런 유치권 물건이라면 오히려 흥미로운데!|결코 만만치 않은 상대, 그 이름 유치권자|잠입 취재 같은 현장조사|그럼 얼마를 주면 협상할 수 있겠어요?|제로에 가까운 경쟁률, 감정가의 1/5 가격에 낙찰!|유치권은 협상의 싸움이다
11. [경매 물건 고르기] 경매는 결혼과 매한가지다
경매 법원에 모인 사람들|복잡하지만 흥미로운 물건을 발견하다!|입찰을 할 것인가, 말 것인가? 만일 건물에 이상이 있다면?|또 하나의 경매물건 파일을 만들다
12. [현장조사와 시세조사] 정해진 대로만 하면 절대 알 수 없는 것들
인근에 있는 건물들, 지나다니는 사람들을 살펴라|반장네 집을 먼저 찾는 이유|집을 좀 살펴보고 가면 안 될까요?|지금 뭐하는 겁니까? 낙찰받고 나서 오세요!|위험하니까 입찰 안 하는 게 좋다고?|주민들의 이야기가 가장 생생한 정보가 될 수 있다!
13. [입찰 그리고 낙찰] 눈치 싸움, 끝까지 고군분투
입찰하기 전 마지막으로 확인한 사항|입찰보증금액이 최저가의 10%가 정말 맞아요?|매각 절차를 몰라서 손해 본 할아버지|낙찰받았다! 그러나 이제부터가 본 게임 | 이해관계인 서류 열람 좀 할게요!|상대를 배려한 확답? 항상 좋은 건 아니다
14. [모든 문제를 해결하고] 목적에 집중하면 결국 목적지에 도달한다
먼저 가처분을 지워주시면 대금납부 할게요|모든 일을 순조롭게 해결하게 되기까지 | 쓸데없는 감정싸움에 휘말릴 필요 없다|입찰에서 낙찰, 임대까지 모두 미션 완료!|215만 원을 투자하고 얻은 빌라의 진짜 가치

3부. 당신도 경매투자로 평생 당당하게 살 수 있다
: 부동산 경매가 평생직장이 된 실전 경매 사례

01. [다시 시작한 그녀의 경매 공부] “나는 경매가 너무 재미있어요!”
‘잘 안 되면 어떡하지…’부담감을 내려놓아라|돈 안 들이고 만들어낸 월세 150만 원의 수익|부동산 경매로 자신감을 얻었습니다!|당신만은 끝까지 한번 해봤으면 좋겠다
02. [은퇴ㆍ노후 걱정 없는 평생 직업] 누구든 원한다면 평생 할 수 있다
“노후는 생각만큼 멀지 않고, 생각보다 짧지 않다”|혹여 갑자기 무슨 일이라도 생기면…?|경매는 부동산 호황에도 불황에도 빛난다|경매투자를 위해 감수해야 할 숙제
03. [최고의 평생 투자 공부] 경매를 공부하는 것만으로도 돈이 생긴다
쉽게 돈 번다고? 그런 게 어디 있어!|두고두고 돈이 흘러들어오게 하는 투자
04. [내가 리드하는 내 인생] 평생직장이 있는 사람은 늙지 않는다
일흔이라는 나이가 어때서!|열정은 나이 드는 것이 아니다|계속 공부하자, 당당하게 도전하자!
05. [나중에 후회 말고 지금 시작하기] 언제나 늦지 않았다, 지금이 가장 빠르다
‘지금 해봤자 소용없어’란 말은 정말 소용없다!|삶이 단숨에 바뀌는 놀라운 경험|억대 자산의 주인공, 누구나 언제든 될 수 있다
06. [낙찰과 동시에 명도 완료] 노력한 사람에게는 반드시 더 좋은 길이 펼쳐진다
낡아도 선호도 높은 2층 빌라|연이은 패찰 끝에 맛본 낙찰의 순간|혹시 잘못 입찰을 한 건가? 내가 모르는 문제가 있는 건 아니겠지?|방치된 짐 처리, 평수별로 다르게 접근하라|다시 태어난 집, 운도 트이다!
07. [배당에서 제외된 임차인] 나는 진짜 임차인이라구요!
가격 상승 지역의 저렴한 다세대주택|신축 다세대가 많아진다? 수요가 늘고 있다는 것!|소신 입찰, 얼떨떨한 낙찰!|“나는 진짜 임차인이라고요!”|우여곡절 끝에 홀가분하게 마무리되다
08. [외관상 문제 많아 보이는 아파트] 이런 물건 정말 받아도 괜찮을까요?
5회 유찰되어 감정가의 24%대로 떨어진 아파트|밤이 되어서야 진가를 발견하다|법원에 신고된 임차인이 없었던 이유|아쉬운 결과, 그러나 다시금 깨달은 현장의 가르침

4부. 이대로만 따라 하면 당신도 경매 부자
: 물건 선정부터 명도까지 한눈에 보는 단계별 경매

01. [경매 선배가 쓰는 편지] 이제 막 경매를 시작하려는 당신에게
경매가 준 값진 선물 ‘할 수 있다’는 믿음|경매는 결코 노력을 배반하지 않는다|나의 값어치는 세상이 아니라 내가 정한다|자신과의 감정 싸움에서 이겨라
02. [경매 입찰절차 이해하기] 이렇게 하면 된다! 한눈에 보는 11단계 경매 절차
모르기 때문에 두려운 것이다|1단계: 물건 선정 마음에 드는 물건=수익을 내는 물건|2단계: 권리분석 1 어떤 함정이 도사리고 있는가?|2단계: 권리분석 2 부자가 되는 공부의 시작은 부자가 되는 용어를 배우는 것부터!|3단계: 물건분석 1 건물 상태, 임대가능 여부, 매매 시세, 주변 호재 등 따져봐야 할 것들은 무궁무진해!|3단계: 물건분석 2 다양한 지역, 다양한 부동산으로 눈을 키워라|3단계: 물건분석 3 교통 호재 산업단지 신설 무조건 맹신 마라|4단계: 현장조사 1 권리분석 척척하는 사람도 ‘임장’에는 쩔쩔 매는 이유|4단계: 현장조사 2 임장이 수월해지는 3가지 원칙|5단계: 입찰 준비 입찰보증금과 입찰표 준비, 실수하지 말자|6단계: 입찰 하나부터 열까지 꼼꼼하게 확인하기|7단계: 낙찰 개찰 후 최고가 매수신고인, 낙찰!|8단계: 잔급 납부 한 달 이내로 대금 납부, 경락잔금대출 활용하기|9단계: 소유권이전등기 등기 촉탁은? 등기권리증은?|10단계: 명도 1 인도받는 절차는 있어도 정해진 방법은 없다|10단계: 명도 2 이사비용, 어떻게 하는 게 좋을까|11단계: 매매 및 임대 부동산 거래 시 알아둬야 할 상식들
03. [안목을 키우는 공부] 6개월 동안 땀나도록 발품을 팔아라
후회하는 투자를 줄이기 위하여|신축 건물이 다 좋은 건 아니야|건축법상 위반사항을 확인하는 습관|해당 지역에서 선호하는 유형을 파악하라
04. [시장 흐름 공부 방법] 무엇을 보아야 하고 어떻게 살펴야 할까?
부동산 가격, 언제까지 오를까?|아무것도 하지 않으면 손해도 안 본다?|흐름을 읽는 것이 어렵다고? 그 점이 오히려 기회다!|내가 부동산 시장 흐름을 읽는 방법|변수는 언제나 발생할 수 있다|아무 이유 없이 부동산 가격이 오른다면?|부동산 시장 전망과 반대로 바라보라
05. [각종 세금 알아두기] 세금을 모르면 지는 게임이다
반드시 알아야 할 부동산 관련 각종 세금들|면적과 금액에 따라 달라지는 취득세 알아보기|시기도 꼼꼼하게 챙기자, 보유세 알아보기|한 다리만 건너도 천양지차, 양도소득세 알아보기|그 외에 세금 관련 팁
06. [금융지식] 투자자라면 빼먹지 말아야 할 필수 과목
대출이라는 레버리지를 이용해 이익을 극대화하라|경매투자를 위한 금융 지식들|더 쉽고 빠르게 결정하고 싶다면 ‘금융 지능’을 갖추어라|하면 할수록 삶에 도움이 되는 금융 공부

5부. 당신의 경매가 어려운 이유
: 이것만은 알자, 실수하기 쉬운 경매 오답노트

01. [경매로 받지 말아야 할 부동산] 모르면 큰코다치는 경매의 기본
안전한 투자를 위한 6가지 원칙|임대가 되지 않는 지방의 부동산을 조심하라|겉만 멀쩡한 누수 건물을 찾아내라|건물만 경매로 나왔다면 초보자에겐 위험|분양대금이 완납되지 않은 대지권미등기 아파트|비어 있는 상가 건물의 숨은 그림자
02. [한꺼번에 나온 오피스텔 경매] 어떤 점을 주의 깊게 살펴야 하는가?
관리비 문제를 간과하지 말 것|대출 여부, 시설 점검, 부동산 인도, 임대 관련 유의사항
03. [유치권 신고된 물건] 어떻게 유치권에 접근해야 할까?
까다로운 만큼 매력적인 유치권 물건|유치권 신고 물건 접근 비법 4
04. [법정지상권에 관련된 물건] 정말 수익성이 큰가?
이론만 믿고 덜컥 구매한 토지|소송만 몇 년째, 건물주는 그 사이 월세 수익
05. [건물에 점유자가 없는 경우] 빈집 명도가 가장 골치 아플 수 있다
확인할 길이 막막한 빈집|짐이 얼마나 남아 있는지 반드시 학인해라
06. [빌라ㆍ연립] 이것만 유의하면 기회를 선점한다
빌라는 돈이 안 된다는 고정관념부터 버려라|구매 시 이것만은 반드시 유의하자
07. [상가 투자] 확실하게 알아보고 꼼꼼하게 투자하라
높아지는 인기만큼 유의해야 할 점도 많다|지역분석부터 권리금 파악까지 꼼꼼히 따져라
08. [특수한 케이스] 경매로 나온 집의 임차인과 옆집의 임차인이 바뀌었다?
101호와 102호가 뒤바뀌었다고요?|임차인이 뒤바뀌었는데 한 집만 경매에 나왔다면
09. [체납된 관리비] 공용관리비의 최종 3년분에 한해서만 인수하면 된다고?
의외의 복병 체납된 관리비!|체납된 관리비 300만 원 전액을 내라고요?
10. [명도 1] 경매에도 협상의 기술이 필요하다
터무니없는 이사비 요구, 협상의 달인이 되자|절대로 손해 보았다는 느낌을 주지 마라!
11. [명도 2] 소유자가 살고 있는 집 명도가 가장 어려울 수 있다
소유자가 살고 있다면 마음의 준비를 단단히|늦은 새벽 잠복 끝에 겨우 만난 소유자|이도 저도 못하는 상황을 피하려면

6부. 이기는 투자자 되기, 어떤 곳을 주목해야 할까?
: 요동치는 부동산 시장에서 살아남는 경매 인사이트

01. [안산ㆍ시흥ㆍ금천 아파트 사례] 고용인구가 늘어나고 있는 곳을 찾아라
인구 유입 경향을 읽으면 오를 지역이 보인다|교통호재로 인구가 늘어나는 곳을 미리 선점하라|실제로 경험해보기 전까지 교통호재 맹신 마라
02. [젊을수록 빌라ㆍ연립] 주택보급율과 자가점유율의 차이를 알면 기회가 보인다
폭락할 거라고? 상승했다, 그것도 급상승!|월세·관리비 낮은 빌라나 연립 선호도 증가
03. [구로 오피스텔ㆍ상암 아파트 사례] 젊은 층이 집중적으로 거주하는 지역에 투자하라
도시계획사업으로 발전한 대표적인 두 지역
04. [상암ㆍ마곡ㆍ판교의 대반전] 큰 산업단지 인근 지역을 주목하라
상암부터 마곡까지 흐름을 꿰뚫어라|예전만 하지 못할 거라던 판교의 대반전
05. [석문 사례] 산업단지 호재 기사에 휩쓸리지 마라
산업단지, 무조건 호재가 아니다|어떤 산업단지가 호황일지 알아보는 노하우
06. [홍제 아파트 사례] 관리처분 인가가 난 주변지역을 노려라
재개발·재건축 인근은 오른다
07. [이천 아파트 사례] 세계 경제 흐름을 보면 지역 경제가 보인다
대기업의 행보를 예의주시하라
08. [인천ㆍ부천 빌라 사례] 1인 가구가 늘어나는 곳을 주목하라
오를 만큼 올랐다고? 당신만 기회를 놓치고 있다!|소형아파트 투자는 여기가 적격이다
09. [남양주ㆍ김포 아파트 사례] 새로 부상하는 신도시에 주목하라
적극 추천했던 그곳, 지금은 저렴하게 구입하기가 쉽지 않다|당신이 꺼리는 지금도 누군가는 돈을 벌고 있다

에필로그: 인생을 바꾸는 투자를 위해 필요한 것은 종잣돈이 아니라 용기다