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앞으로 10년, 대한민국 부동산(2019-2029)

  • 분야 : 경제경영 > 재테크/금융
  • 저자 : 김장섭(조던)  지음
  • 출판사 :트러스트북스
  • 2019년 02월 10일 출간 (종이책 기준)
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  • 평점5점 만점에5점
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  • 리뷰 3
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책소개


앞으로 10년, 우리나라 부동산은 어떻게 움직일까?

《대한민국 부동산의 미래》를 통해 객관적인 시각으로 부동산 분야의 혜안을 제시했던 김장섭(조던)이 바뀐 환경에 맞춰 새롭게 해석한 대한민국 부동산 향후 10년 전망서 『앞으로 10년, 대한민국 부동산(2019-2029)』. 대한민국 부동산에 불어 닥칠 최악의 시나리오를 먼저 점검하고, 미래가 없는 부동산에서는 하루라도 빨리 탈출하기를 권유하며, 최악의 시나리오에서도 살아남을 부동산은 어디인지 알아본다.

지금은 대한민국 부동산이 초호황기지만 10년 후에는 지금까지 우리가 한 번도 경험하지 못했던 일들이 일어난다. 지금 당장은 1955년생부터 63년생까지의 베이비붐 세대는 아직 자식이 분가를 하지 않아서 집이 필요하고, X세대의 중간이며 107만 명으로 가장 많이 태어난 71년생은 현재 40대 후반이라 집이 필요하다. 마지막으로 80년대 태어난 에코세대는 지금 한창 결혼해서 전월세를 살아야 한다.

그러나 앞으로 10년 후가 되면 베이비붐 세대가 1, 2인 가구로 변한다. 수입도 사라지고 큰 평수의 집이 필요하지 않은 시기가 된다. 그런 시기에 추가부담금으로 돈이 많이 들어가는 재건축, 재개발, 리모델링을 할 수 있을까? 저자는 앞으로 시간이 지나면 지날수록 재개발, 재건축, 리모델링은 더욱 힘들어질 것이라 전망하고, 최상의 시나리오를 통해 대한민국 부동산의 탈출구는 어디인지 고민한다. 더불어 최악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 핵심 지역과 투자 전략을 제시한다.
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목차

저자와의 인터뷰_앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어나는가?

Part 1. 앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어날 것인가?

1장. 토지, 노동, 자본에 대한 깊은 생각
2장. 결과가 예상되는데도, 왜 자영업에 뛰어들 수밖에 없는가?
3장. ‘부’의 사다리에 올라타려면 반드시 ‘생산수단’을 점유하라
4장. 재건축, 재개발, 리모델링…, 가능한 곳과 불가능한 곳
5장. 대한민국 아파트 (재건축)의 미래

Part 2. 앞으로 10년, 대한민국 부동산 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오

6장. 최상의 시나리오와 최악의 시나리오에 앞서
7장. 최악의 시나리오1_인구 노령화의 변수
8장. 최악의 시나리오2_일본의 경우처럼, 신도시의 몰락은 정말 오는가?
9장. 최악의 시나리오3_수도권 임대사업자의 핵폭탄, 기업형 뉴스테이
10장. 최악의 시나리오4_청년실업 현상이 부동산에 미치는 영향
11장. 최악의 시나리오2_노인의 도심 선호
12장. 최악의 시나리오6_지방의 일자리 소멸
13장. 최악의 시나리오7_컴팩트 시티가 바꿀 지방부동산의 미래
14장. 최악의 시나리오8_지방의 3박자 딜레마 그리고 10년 후
15장. 최악의 시나리오9_대기업 본사 서울 집결
16장. 최상의 시나리오 1_외국인이 불러올 대한민국 부동산 폭등
17장. 최상의 시나리오2_남북통일이 부동산 시장에 태풍을 일으킨다
18장. 최상의 시나리오3_우리나라의 지방부동산은 살아날 수 있는가?
19장. 최상의 시나리오4_우리나라의 지방부동산은 LNG허브로 살아날 수 있는가?
20장. 악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?

Part 3. 대한민국 부동산 투자의 미래

21장. 시장과 맞서지 마라. 시장이 원하는 바를 따라가라
22장. 투자를 하기 전 ‘왜’라는 질문에 답할 수 있어야 한다
23장. 매일 배고픈 마음으로 ‘부’의 지식을 탐하라
24장. 수많은 별빛이 쏟아지는 날을 준비하라
25장. 왜 강남의 아파트는 비쌀까?
26장. 그 욕망은 내 자신으로부터 비롯된 것인가?
27장. 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자
28장. 가장 비싼 곳을 사는 것이 가장 좋은 투자다
29장. 미래 부동산 투자의 대세이자 대안, 셰어하우스 투자법
30장. 서울 빌라와 역세권 투자법
31장. 3기 신도시에 관하여
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  • 앞으로 10년,대한민국 부동산
    • 평점 5점 만점에 5점
    • guj*****
    • 2019.02.08

    이 책을 읽으며 쇼킹한 부분이 많았다.

    먼저 거시경제를 접목시킨 점과 10년후 시장을 바라본 저자의 통찰력에 놀랐으며,공부해야 할 것이 너무…

    이 책을 읽으며 쇼킹한 부분이 많았다.

    먼저 거시경제를 접목시킨 점과 10년후 시장을 바라본 저자의 통찰력에 놀랐으며, 공부해야 할 것이 너무나 많으며 깊이 있는 공부가 필요하다는 사실을 깨달았다.

    서울 2호선 역세권이 중요하다는 사실은 알았지만 일본처럼 10년후 1기 신도시 마저 재건축이 불가능하여 슬럼화하고 집값이 하락하고 세입자를 구하기가 어려워 질 수 있다는 내용에 앞으로가 더욱 궁금해졌다.

    그런데 책을 읽으면서 몇가지 의문점이 생겼는데 현재 정부기관에서 발표한 통계자료를 보면 2030년 이후 우리나라 인구가 감소한다는데 광역철도 개발은 괜찮을까? 일본의 전철을 밟지 않을까? 나의 지식으로는 특별한 대외 악영향이 없으면 장기적으로 부동산은 물가상승율 이상으로 오른다고 생각했는데 10년후 재건축이 안되고 인구가 감소한다면 지금까지의 흐름이 달라질까? 등 꼬리에 꼬리를 문다.

    아무튼 결코 쉬운 일은 없다라는 생각이 들었으며 저자의 시나리오 중 어떤 방향으로 흘러갈지 지속적으로 관심있게 지켜봐야겠다.

  • 앞으로10년, 대한민국부동산 후기
    • 평점 5점 만점에 5점
    • pur****
    • 2019.02.03

    저자와의 인터뷰_앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어나는가?

    저자와의 인터뷰_앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어나는가?

    5.세계화가 진행되면서 지방공장은 인건비 절감과 관세등으로 해외로 빠져나가고 있습니다.

    9. 따라서 개인적인 대책으로는 중층 아파트가 40년이 되기전에 Μ리 다른 사람에게 넘기는 것이 최선이라고 봐야합니다.. 그러나 현재 서울의 2호선 라인으로 좁히는 것이 더 낫다고 판단합니다.

    10. 어디아파트가 비싸냐고 물어봐서 더 비싼 아파트가 살기좋은 아파트입니다. 우리가 따지는 모든 요소들이 가격이라는 지표에 모두 녹아들어가기 때문입니다.

    12. 내가 생각하는 것이 과연 맞는지 객관적인 의심을 가질 때 비로소 왜라는 대답이 나옵니다. 의심을 하면 증거를 찾기 위해 노력하게 되어있습니다. 신문기사나 뉴스, 각종 통계자료들을 보면서 확인하는 과정을 거치게 됩니다,

    14. 이세상에 부자가 많지 안흔 이유는 부자들이 남들과 다르게 행동학 때문입니다. 대부분의 사람들은 비슷하게 행동하죠. 기회는 항상 대중의 길과는 반대로 갑니다.

    Part 1.

    앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어날 것인가?

    1장. 토지, 노동, 자본에 대한 깊은 생각

    37. 적게는 30배에서 많게는 100배까지 올라주는 투자종목이 무엇일까? 바로 토지와 주식이다. 그래서 토지투자와 주식투자는 기본으로 해야한다

    2장. 결과가 예상되는데도, 왜 자영업에 뛰어들 수밖에 없는가?

    48. 그러니 자영업으로 살아남으려면 어렸을 적부터 대기업 프랜차이즈가 따라올수 없는 기술을 익히는 수밖에 없다. 혹은 장사 노하우를 익히는 수박에 ˍ다. 나아가 저가 프랜차이즈 가맹본사가 된다면 상황은 180도 달라질수 있다.

    3장. ‘부’의 사다리에 올라타려면 반드시 ‘생산수단’을 점유하라

    4장. 재건축, 재개발, 리모델링…, 가능한 곳과 불가능한 곳

    60. 이 증거를 통해 우리가 알수 있는 사실은 강남은 되어야지 재건축이 된다는 것이다. 그렇지 않은 동네는 중층 재건축은 꿈도 못꾼다.

    62. 경기 일부 지역부터 재개발이 있을수 있으나 이는 쉬운 일이 아니다. 그렇다면 경기의 대부분은 재개발이 힘들고 인천은 아예 힘들다

    64. 우리가 생각해봐야 할것이 있다. 주택, 상가로 대변되는 부동산은 과연 영원한 것인가? 재건축이 안되면 슬럼화 된다. 슬럼화가 되는 주택, 상가는 최종적으로 자식에게 대물림이 되는 영원한 재화가 아니다.

    65. 우리가 가지고 있는 주택과 상가는 영원하지 않다. 그리고 앞으로 20년정도의 기한이 남아있다 그 기한이 다가오기 전에 팔거나 아니면 재건축이 가능한 서울의 요지로 갈아타야 한다. 결론을 말하자면 자식들에게 물려줄것은 재건축이나 재개발이 가능한 주택이나 상가여야한다.

    5장. 대한민국 아파트 (재건축)의 미래

    72. 우리가 사는 아파트는 25년이 되었고 중층아파트인데 아직도 안전진단을 들어가지 않았다면 뭔가 잘못 돌아가고 있다는 사실을 눈치채야한다.

    81. 10년후가 되면 리모델링이 어려워질 것이다. 왜냐하면 10년후가 되면 베이비붐 세대가 80세를 넘기기 때문이다. 나이 80에 2억7000만원을 주고 12평을 늘릴 노인이 있을까? 오히려 줄이지 않으면 다행이다.

    Part 2.

    앞으로 10년, 대한민국 부동산 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오

    6장. 최상의 시나리오와 최악의 시나리오에 앞서

    88. 미래가치가 있는 것은 투자재이다. 투자재는 미래가치가 나타날때까지 가격이 오른다. 그래서 소비재는 가격이 오르지 않고 투자재는 가격이 오른다.

    7장. 최악의 시나리오1_인구 노령화의 변수

    92. 우리나라는 한번도 내부의 요인으로 떨어진 적이 없었다. 따라서 해외의 요인, 국제정세를 잘 모르면 국내의 부동산 가격을 짐작조차 할수 없는데 거의 대부분은 올해 주택보급률 등만 따진다.

    93. 가장 많이 태어난 베이비붐세대, 엑스 세대, 에코세대 3개의 세대가 모여 거의 항아리 형에서 가장 중간을 차지하고 있다. 현재의 부동산 폭등은 여기서 기인한다. 현재는 한국의 부동산이 초호황기라는 말과도 같다.

    102. 일본의 장기처럼 한국의 중화학공업을 기반으로 한 제조업은 미국이 일본만큼이나 한국을 중요하게 생각하게 된 계기가 된다.

    108. 결국 세계화에서 고급일자리는 어디에 있는가. 바로 대도시에 몰려있다. 그리고 글로벌 기업은 왜 스마트한 젊은이를 필요로 하는가, 이들이야말로 머리를 쓰는 창조적인 일을 할수 있기 때문이다.

    109. 리쇼어링은 해외에 있는 공장을 미국으로 불러들이는 정책이다. 법인세를 최고세율 35%에서 단일세율21%로 낮추었다. 해외의 공장이 미국으로 들어오도록 유도하고 있다. 미중무역전쟁의 핵심정책이다

    111. 생산공장은 해외로 죄다 가버리고 대기업 본사만이 양질의 일자리로 남는다. 그런데 대기업은 100개중 64개가 서울에 있다. 그것도 시청과 강남역을 중심으로 말이다. 그러니 세계화 때문에 서울이 2호선 역세권 라인이 더욱 중요해진 것이다.

    8징. 최악의 시나리오2_일본의 경우처럼, 신도시의 몰락은 정말 오는가?

    128. 일본은 제조업 강국이다. 그런데도 불구하고 페그제를 실행했다고 하자. 일본의 제조업은 완전히 망할 것이다. 그러니 일본은 아시아의 금융허브가 될수 없는 것이다.

    129. 앞으로 우리나라도 최악의 시나리오로 간다면 서울의 역주변 이외 지역은 힘들다고 봐야한다.

    9장. 최악의 시나리오3_수도권 임대사업자의 핵폭탄, 기업형 뉴스테이

    143. 결국 대기업이 임대를 하는 뉴스테이 방식으로 민간임대업자가 싸워야 하는 불리한 곳은 서울이 아닌 수도권과 지방이 될 것이다.

    10장. 최악의 시나리오4_청년실업 현상이 부동산에 미치는 영향

    11장. 최악의 시나리오2_노인의 도심 선호

    12장. 최악의 시나리오6_지방의 일자리 소멸

    156. 결국 지방에는 노동력이 많이 필요한 공장은 지어지지 않고 사람을 대신해 기계가 일을 하는 자동화 된 곳만 들어선다는 말이다.

    13장. 최악의 시나리오7_컴팩트 시티가 바꿀 지방부동산의 미래

    168. 우리나라 경전철은 흑자구조가 아니다. 지금이 생산가능인구의 절정기인데도 불구하고 말이다. 앞으로 베이비붐세대가 완전히 은퇴하는 10년후가 된다면 경전철은 돈먹는 하마가 될것이다. 결국 지방은 점점 축소될 것이고 그로인해 지바으이 주변부터 소멸할 것이다.

    14장. 최악의 시나리오8_지방의 3박자 딜레마 그리고 10년 후

    173. 당분간은 도시가 활성화 되겠지만 10년만 지나도 수도권과 지방에서는 세입자들을 찾는 집주인의 수고가 고단해질 것이다.

    15장. 최악의 시나리오9_대기업 본사 서울 집결

    178. 결론은 대도시는 더 번창하며 더욱 더 커질 것이고 선진국의 지방은 몰락이 더 가속화 될 것이며 완벽한 인공지능에 의한 공장 가동이 가능해진다면 사막의 항구가 생산공장이 될 날도 머지않았다.

    16장. 최상의 시나리오 1_외국인이 불러올 대한민국 부동산 폭등

    17장. 최상의 시나리오2_남북통일이 부동산 시장에 태풍을 일으킨다

    195. 통일이 되면 수도권의 부동산은 폭등할 것이다. 최악의 시나리오에서도 최상의 시나리오에서도 오르는 곳은 서울의 역세권이며 그래서 가장 안전한 곳이다.

    18장. 최상의 시나리오3_우리나라의 지방부동산은 살아날 수 있는가?

    203. 유가는 올라야한다. 미국의 입장에서 본다면 말이다. 그래야만 석유가 아닌 셰일가스를 쓸 것이기 ˖문이다. 유가가 올라야 하는 이유는 또 있다. 미중무역전쟁이 한창이다. 미국은 유가를 통해 중국을 견제할수 있다. 중국은 산유국이기는 하지만 세계의 공장이 된 이후 석유수입국이 되었다. 중국은 석유가격이 올라가면 경상수지 적자가 난다.

    204. 미국의 셰일가스는 LNG를 통해 유럽이나 아시아로 보낸다. 이 LNG선이 많이 필요한이유가 여기에 있다. 잘만드는 나라가 대우조선해양, 현대중공업등을 보유한 한국이다.

    19장. 최상의 시나리오4_우리나라의 지방부동산은 LNG허브로 살아날 수 있는가?

    20장. 악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?

    213. 불황에도 버틸수 있는 부동산 투자는 서울의 역세권이다. 이왕이면 2호선 역세권 라인이 가장 좋다. 최상의 시나리오에서 얻을수 있는 결론은 실패하지 않을 곳, 혹은 더 크게 성공할 곳으로 지역을 압축해보자.

    Part 3.

    대한민국 부동산 투자의 미래

    21장. 시장과 맞서지 마라. 시장이 원하는 바를 따라가라

    217. 내 부동산을 살 사람의 니즈를 알아야한다. 좋은 곳을 사자. 서울말이다. 그러나 아파트는 비싸니 재개발 빌라와 같이 미래가치가 있는 물건을 사는것이 좋다. 언젠가는 그 낡은 주택이 아파트로 바뀔 것이다

    22장. 투자를 하기 전 ‘왜’라는 질문에 답할 수 있어야 한다

    225. 이해하지 못하면 소유할수 없다고 한다. 투자에서 크게 성공하려면 왜라는 물음을 통해 반드시 이해하는 과정을 거쳐 내것으로 만들어야한다.

    23장. 매일 배고픈 마음으로 ‘부’의 지식을 탐하라

    230. 앞만 보고 달리다가 어느새 시간이 이렇게 흘러버렸지 하며 낭패를보지 않으려면 어떤 인생을 살던 매일 새로움을 추구해야한다. 하지만 오늘의 행복을 놓쳐서는 안된다

    24장. 수많은 별빛이 쏟아지는 날을 준비하라

    25장. 왜 강남의 아파트는 비쌀까?

    26장. 그 욕망은 내 자신으로부터 비롯된 것인가?

    248. 내가 무엇인가를 욕망하고 무엇인가를 사고 싶다면 과연 그 욕망은 나 자신으로부터 비롯된 것인가?

    27장. 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자

    252. 월급쟁이는 반드시 여유자금을 모아 생산수단을 사모아야한다. 경쟁자가 없는 미래를 꿈꾸는 투자를 하라는 말이다. 반면 삶은 현재를 바라봐야한다

    254. 10억을 모으면 무엇을 하겠다는 다짐은 정말 공허한 목표다. 지금 무엇을 해야한다. 작은 것부터 시작하면 된다. 그래서 우리는 현재를 살아가야한다. 투자는 미래를 보고 하며 삶은 현재를 살아가야한다.

    28장. 가장 비싼 곳을 사는 것이 가장 좋은 투자다

    258. 부동산 살 때 고민하지 말자. 그냥 내가 가진 돈에서 최고로 비싼 곳을 사면된다.

    29장. 미래 부동산 투자의 대세이자 대안, 셰어하우스 투자법

    30장. 서울 빌라와 역세권 투자법

    31장. 3기 신도시에 관하여

    271. 3기 신도시로 서울의 수요를 대체할수 있다고는 볼수 없다. 왜냐하면 기존 신도시의 재판이기 때문이다. 서울에 공급을 늘려야 서울의 집값을 잡는데 이렇게 신도시만 늘린다면 오히려 수도권 공급 폭탄으로 수도권의 구도심에 아파트를 가진 사람들만 손해를 보게 생겼다.

    272. 통일이 되지 않더라도 수도권 택지는 오르게 되어있다. 왜냐하면 서울은 공급을 막고 수도권은 지속적으로 택지개발을 하기 때문이다. 그래서 수도권 땅 투자는 유망하다고 생각한다.

     

     

    ★이책에서 얻은 것과 알게 된점 그리고 느낀점

    : 이 책을 읽고 정말 흥미롭게 읽었던 것 같다. 다른 일반 부동산 책들과 달리 세계의 흐름과 연관시켜서 우리나라의 부동산 시장을 얘기해주었다. 또한 일본의 다마신도시를 예를 들며 우리나라 수도권시장도 앞으로 일본의 다마신도시처럼 될수밖에 없다고 한다. 대기업 본사는 결국 인구가 많은 서울에 짓게되고 기업의 공장은 해외에 짓게되며 결국 지방사람들도 서울로 몰리게되면서 서울만 집값은 폭등하고 지방은 집값하락이라는 결말로 이르게 된다고 한다. 뿐만아니라 그런데 그 대기업 본사가 몰려있는 곳이 시청과 강남이니 저자의 해법은 2호선라인의 서울 역세권이라는 것이다. 일리가 있는 말이고 읽으면서 이해도 되었다.

    그러나 읽으면서 의아했던 부분은 부동산을 살 때 내가가진돈중에서 가장 최고로 비싼곳을 사면된다고 한다. 부동산마다 저평가된 것이 분명 있을텐데 이 말은 이해가 잘되지는 않았다. 또한 서울의 재개발이 될만한 곳의 빌라를 찾아보고 그런곳에 투자해야한다고 저자는 말했다. 그런곳은 아마 투자금이 넉넉한 사람들에게만 해당될것 같다. 재개발이 진행될 곳인 빌라라면 이미 슬럼화가 진행되있을 것같도, 세입자를 찾기 힘든 쓰러져가는 빌라를 투자한다면 세입자를 받지못해도 괜찮을 정도로 돈이 있어야하고, 그리고 재개발이 진행되고 분양되기까지 충분한 돈이 있는 경우에 빌라투자를 할수 있지 않을까 생각이 들었다. 이부분은 내가 공부를 하지 않았던 곳이니 잘은 모르겠다.

    나는 이책을 읽으며 전체적인 세계화의 흐름과 결국 서울부동산에 투자해야한다는 말에는 깊이 공감한다. 지금으로써는 투자금이 적으므로 서울부동산에 투자할 수 없으니, 서울부동산에 투자하기 위해서 최대한 앞마당을 많이 만들어서 입지대비 가격이 싼곳에 투자를 진행하는 방법을 통해 훗날 서울투자를 해야겠다는 생각이 들었다.

  • 어두운 미래 돌다리도 두둘겨 보고 건너는 마음가짐으로 이 책을 읽다.
    • 평점 5점 만점에 5점
    • boo****
    • 2019.01.18

    저자를 처음 접한건 우연히 동네 도서관에서 빌린 '4차산업혁명 시대 투자의 미래'란 책에서 였다. 저자의 색다른 시각과 분석에 시간가는줄 모르고 책을 읽었고, 10번은 더 읽어야 겠다는 생각에서점에 들러 바로 책을 구매했었다.

    어두운현재의 부동산시장에서, '앞…

    저자를 처음 접한건 우연히 동네 도서관에서 빌린 '4차산업혁명 시대 투자의 미래'란 책에서 였다. 저자의 색다른 시각과 분석에 시간가는줄 모르고 책을 읽었고, 10번은 더 읽어야 겠다는 생각에 서점에 들러 바로 책을 구매했었다. 

    어두운 현재의 부동산시장에서, '앞으로 10년, 대한민국 부동산'이라는 이 책의 출간 소식은 부동산에 대한 투자 비중이 큰 나에게는 가뭄의 단비와 같은 희소식이었고, 바로 예약을 하여 드디어 책을 받아 읽어 보았다. 저자의 깊은 고민과 분석에서 나오는 다양한 시나리오와 지침들은 미래의 부동산 시장과 주거의 모습까지 상상하게 하였고, 앞으로 나의 투자방향 설정과 분석에 큰 밑걸음이 될 것이다. 또한 남들과 다른 시각과 합리적인 생각, 미래의 상황들을 예측 할 수 있는 능력을 키우는데 도움이 되는 책이다. 

    다른 독자분들도 이 한권의 책에서 생각의 틀을 깨고, 시야의 범위를 넓힐 수 있기를 기대한다.     

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ePUB이란?
 eBook 파일과 단말기 간의 호환성 문제를 해소하기 위해 지정된 국제 표준 파일입니다.  글자크기, 글꼴, 줄간격 조정이 가능하여 최적의 독서환경을 제공합니다.
PDF란?
 종이책의 판형과 편집 디자인을 그대로 디지털화 한 eBook 파일입니다.
 글자크기, 글꼴, 줄간격 조정 대신 페이지 축소/확대로 이용 가능합니다.

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